Jak przepisać działkę na dziecko lub innego członka rodziny?

Jak przepisać działkę? Trzy możliwe rozwiązania

Przepisanie działki na dziecko lub innego członka rodziny jest popularnym sposobem przekazania nieruchomości członkom rodziny jeszcze za swojego życia. Większość osób chce to zrobić w sposób nieodpłatny, a więc nie wskutek standardowej umowy kupna-sprzedaży. Istnieją trzy podstawowe sposoby na takie przepisanie działki:

• umowa darowizny,
• testament,
• umowa dożywocia.

Najpopularniejszym sposobem przepisania nieruchomości jest darowizna. Warto jednak poznać także dwie pozostałe formy przekazania działki, ponieważ w niektórych sytuacjach mogą okazać się tańszym lub bezpieczniejszym rozwiązaniem.

Umowa darowizny

Przepisanie działki poprzez umowę darowizny pozwala na natychmiastowe jej przekazanie wybranej osobie, ponieważ obdarowany staje się od razu nowym właścicielem gruntu. Co do zasady też darowizna jest nieodwołalna z wyjątkiem szczególnych sytuacji przewidzianych w przepisach np. w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego darowizna jest świadczeniem nieodpłatnym. Za przekazanie działki w ramach umowy darowizny darczyńca nie może zatem oczekiwać niczego w zamian od obdarowanego.

Jak przepisać działkę poprzez umowę darowizny?

W tym celu należy udać się do notariusza, ponieważ umowa darowizny nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Przy zawieraniu umowy muszą być też obecne obie strony (darczyńca i obdarowany), gdyż zgodnie z przepisami obdarowany musi darowiznę przyjąć, aby była ona ważna.

Samą treść umowy może przygotować notariusz, który zadba o to, by zawierała wszystkie elementy wymagane przez przepisy. Po podpisaniu umowy darowizny notariusz dokonuje także wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, aby potwierdzić przeniesienie prawa własności.

Ile kosztuje przepisanie działki poprzez umowę darowizny?

Na podstawowe koszty przepisania działki w drodze darowizny składają się następujące opłaty:

• taksa notarialna – zależy ona od wartości działki i np. jeśli mieści się w granicy od 60 000 zł do 1 000 000 zł, notariusz nie może pobrać większej opłaty niż 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł (do opłaty należy jeszcze doliczyć podatek VAT 23%);
• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – 200 zł za wpis prawa własności;
• podatek od spadków i darowizn – jego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa, ale jeśli obdarowany należy do najbliższej rodziny (np. dziecko, wnuk), to przysługuje mu zwolnienie z podatku.

Testament

Testament jest to jednostronne oświadczenie woli, w którym testator (spadkodawca) określa sposób podzielenia majątku po swojej śmierci. W drodze testamentu można zatem przepisać działkę na członka rodziny, ale prawo do gruntu otrzyma on dopiero po śmierci jej właściciela. Testament pomaga jednak przepisać działkę na konkretną osobę, ponieważ zawarte w nim decyzje są ważne, nawet jeśli są sprzeczne z zasadami dziedziczenia ustawowego.

Warto jednak pamiętać, że testament nie gwarantuje otrzymania nieruchomości przez wskazaną w nim osobę. Po śmierci właściciela działki pominięci w testamencie spadkobiercy mają bowiem prawo do roszczenia o zachowek i w takim przypadku podział majątku rozstrzygany jest w postępowaniu sądowym. Poza tym testator w każdej chwili może swoją ostatnią wolę odwołać lub zmienić, czyli przepisać działkę na innego członka rodziny.

Jak przepisać działkę w testamencie?

Testament można sporządzić własnoręcznie, ale lepiej spisać go u notariusza. Taki notarialny dokument trudniej bowiem podważyć, a także zgubić, ponieważ pozostaje on w depozycie kancelarii notarialnej aż do śmierci testatora. W przypadku samodzielnego sporządzania testamentu należy natomiast pamiętać, że powinien mieć on formę pisemną, zawierać datę oraz własnoręczny podpis testatora.

Przepisanie działki w testamencie (własnoręcznym lub u notariusza) nie wymaga natomiast obecności osoby, która ma taką nieruchomość otrzymać w spadku. Można zatem w ten sposób przekazać nieruchomość członkowi rodziny w dowolnym momencie i to nawet bez informowania go o tym fakcie.

Ile kosztuje przepisanie działki w testamencie?

Samodzielne spisanie testamentu nie wiąże się z żadnymi kosztami. Z kolei notariusz za sporządzenie testamentu może pobrać opłatę w wysokości od 50 do 200 zł w zależności od rodzaju dokumentu. Już po nabyciu spadku spadkobierca może być też obciążony podatkiem od spadków i darowizn, chyba że przysługuje mu zwolnienie podatkowe z mocy ustawy.

Umowa dożywocia

Przepisanie działki w ramach umowy dożywocia pozwala na przekazanie nieruchomości członkowi rodziny w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę. Umowa dożywocia nie jest więc zupełnie nieodpłatna, ponieważ narzuca nabywcy nieruchomości konkretne obowiązki. Wynika to wprost z art. 908 § 1. Kodeksu cywilnego, który reguluje zasady umowy dożywocia:

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Wskutek umowy dożywocia dochodzi od razu do przeniesienia prawa własności działki. Jednocześnie jednak umowa jest wpisana do księgi wieczystej nieruchomości i obowiązuje aż do śmierci osoby uprawnionej. W przypadku sprzedaży działki jej nowy nabywca musi zatem przejąć obowiązki opieki wynikające z umowy.

Jak przepisać działkę w umowie dożywocia?

Aby przepisać działkę poprzez umowę dożywocia, należy udać się do notariusza. Umowa dożywocia musi mieć bowiem formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowę muszą też podpisać obie strony – zbywca i nabywca działki.

Ile kosztuje sporządzenie umowy dożywocia?

Na koszt sporządzenia umowy dożywocia składają się następujące opłaty:

• taksa notarialna – jej wysokość zależy od wartości działki;
• opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej – 200 zł za wpis prawa własności i 150 zł za wpis prawa dożywocia;
• podatek PCC – ponosi go nabywca działki w wysokości 2% wartości nieruchomości.

Ze względu na podatek PCC koszt przepisania działki w drodze umowy dożywocia jest zatem stosunkowo najdroższym rozwiązaniem.

Co jeszcze warto wiedzieć o przepisaniu działki?

Poniżej znajdziesz dodatkowe informacje na temat przepisania działki na dziecko. Istnieją bowiem pewne niuanse prawne, które warto znać przed podjęciem decyzji o przekazaniu nieruchomości.

Czy można przepisać działkę na niepełnoletnie dziecko?

Przepisanie działki na niepełnoletnie dziecko jest możliwe, ale wymaga dopełnienia dodatkowych formalności. Konkretnie należy złożyć wniosek do sądu opiekuńczego o wyrażenie zgody na taką darowiznę. Jest to konieczne ze względu na przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ponieważ przekazanie nieruchomości małoletniemu dziecku przekracza zakres zwykłego zarządu jego majątkiem.

Jak przepisać działkę na dziecko po ślubie?

Przepisanie działki na dziecko będące w związku małżeńskim niesie za sobą określone skutki prawne i finansowe. Przede wszystkim należy pamiętać, że działkę można przepisać wyłącznie na swoje dziecko i wejdzie ona wówczas wyłącznie do jego majątku osobistego. Nie wejdzie zatem do majątku wspólnego małżonków, co może mieć znaczenie np. dla zapewnienia dziecku bezpieczeństwa finansowego. Dziecku przysługiwać będzie wtedy także zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, ze względu na to, że należy ono do zerowej grupy podatkowej.

Można jednak przepisać działkę na syna i synową lub na córkę i zięcia. W takim przypadku nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego małżonków, a zatem będzie podlegała podziałowi w przypadku ich rozwodu. Przepisanie działki w takim przypadku pociągnie za sobą także inne konsekwencje podatkowe – dziecko będzie zwolnione z podatku od spadków i darowizn, natomiast jego współmałżonek zapłaci taki podatek od połowy wartości działki.

Który sposób przepisania działki wybrać?

Wybór sposobu przepisania działki na dziecko lub innego członka rodziny na pewno warto dobrze przemyśleć, ponieważ każdy z nich niesie za sobą odmienne skutki prawne.

Darowizna jest najprostszym sposobem przepisania działki. Warto się na nią zdecydować zwłaszcza wtedy, gdy chcesz już teraz przekazać nieruchomość swoim bliskim, by mogli z niej od razu zacząć korzystać.

Umowa darowizny nie musi być też kosztowna, jeśli obdarowanym ma być najbliższy członek rodziny zwolniony z podatku od spadków i darowizn, czyli np. dziecko lub wnuk.

Darowizna niestety nie chroni jednak przed podziałem spadkowym. Jeśli bowiem spadkobierca otrzymał część majątku za życia spadkodawcy, jego udział w spadku zostanie stosownie pomniejszony.

Testament jest najtańszym sposobem przepisania działki i warto o nim pomyśleć, jeśli chcesz mieć pewność, że działka trafi w odpowiednie ręce po Twojej śmierci.

Przepisanie w testamencie nieruchomości konkretnej osobie nie będzie jednak dobrym rozwiązaniem, jeśli jednocześnie będzie się to wiązało ze zlekceważeniem innych członków rodziny. Może bowiem być potem powodem sporów rodzinnych i skończyć się sądową batalią spadkobierców o zachowek.

Umowa dożywocia jest dobrym rozwiązaniem dla osób starszych lub samotnych, które poprzez przekazanie nieruchomości członkom rodziny, chcą mieć w zamian zapewnioną opiekę w jesieni życia. Jest to też dobry sposób na uniknięcie sporów rodzinnych przy postępowaniu spadkowym, ponieważ umowa dożywocia chroni przed roszczeniami o zachowek.

Przepisanie działki w ramach umowy dożywocia wiąże się jednak z ryzykiem, ponieważ w przypadku niewywiązywania się z obowiązków opiekuńczych przez nabywców nieruchomości swoich praw trzeba dochodzić w sądzie.

Przeczytaj również: Jak wycenić działkę budowlaną?