Analiza pokrycia terenu na działce

Kategorie i formy pokrycia terenu

Pod pojęciem pokrycia terenu rozumiemy obiekty znajdujące się na jego powierzchni, zarówno te powstałe w wyniku działania sił przyrody, jak i wytworzone przez człowieka. Główne kategorie, jakie są wyróżniane w analizach przyrodniczych i geograficznych to:

• tereny antropogeniczne;
• tereny rolne;
• lasy i ekosystemy seminaturalne;
• obszary podmokłe;
• obszary wodne.

Warto przy tym zauważyć, że zarówno tereny antropogeniczne, jak i tereny rolne stanowią rodzaje pokrycia terenu przekształcone przez człowieka. W pozostałych trzech kategoriach występują zarówno te przekształcone przez ludzi, jak i naturalne, powstałe wyłącznie jako skutek działania czynników atmosferycznych, fauny i flory oraz czynników pochodzących z głębi ziemi.

Dla każdej z kategorii wyróżnione zostało po kilka bardziej sprecyzowanych form pokrycia terenu. Są to:

W kategorii terenów antropogenicznych:

• zabudowa miejska, zwarta lub luźna;
• tereny przemysłowe, handlowe i komunikacyjne: drogowe, kolejowe, porty wodne i lotniska;
• kopalnie, wyrobiska i budowy;
• miejskie tereny zielone i wypoczynkowe.

W kategorii terenów rolnych:

• grunty orne;
• uprawy trwałe - winnice, sady, plantacje i tym podobne;
• łąki i pastwiska oraz obszary upraw mieszanych;
• tereny rolno-leśne i tereny rolnicze z dużym udziałem roślinności naturalnej.

W kategorii lasów i ekosystemów seminaturalnych:

• lasy liściaste, iglaste i mieszane;
• zespoły roślinności drzewiastej i krzewiastej;
• murawy i pastwiska naturalne;
• wrzosowiska, zakrzaczenia i roślinność sucholubna;
• roślinność rozproszona, tj. obszary, gdzie roślinność zajmuje od 10% do 50% powierzchni wydzielenia obszaru;
• tereny pozbawione roślinności lub z rzadkim pokryciem roślinnym, jak plaże, wydmy, odsłonięte skały, itp.;
• pogorzeliska, lodowce i wieczne śniegi.

W kategorii obszarów podmokłych:

• bagna śródlądowe i torfowiska;
• bagna słone, saliny i osuchy.

W kategorii obszarów wodnych:

• cieki wodne - rzeki, strumienie, kanały itp.;
• śródlądowe zbiorniki wodne - stawy, jeziora, zbiorniki sztuczne;
• wody morskie - laguny, estuaria, morza i oceany.

Z powyższego podziału, analizując pokrycie terenu pod kątem jego przydatności inwestycyjnej, od razu można wyeliminować obszary wodne i podmokłe oraz większość lasów i ekosystemów naturalnych.

Przeczytaj: Analiza ukształtowania terenu na działce

Jakie pokrycie terenu jest korzystne dla inwestycji budowlanych?

Dla inwestorów najlepsze są oczywiście tereny zurbanizowane. Nie tylko dlatego, że zabudowywanie kolejnych terenów zielonych jest w dłuższej perspektywie niekorzystne dla środowiska, ale również ze względów czysto praktycznych i finansowych. Tereny zurbanizowane wyposażone są przeważnie w odpowiednią infrastrukturę niezbędną dla funkcjonowania budynków o różnym przeznaczeniu - wodociągi, kanalizację, dostęp do sieci energetycznych, gazowych i teleinformatycznych.

Szukanie działki na obszarze, w jakim istnieje zabudowa, daje nam też wyobrażenie o tym, jaki rodzaj budynku sami będziemy mogli zrealizować - mieszkalny jednorodzinny na własne potrzeby, czy inwestycyjnie: mniejszy lub większy budynek wielorodzinny, obiekt przeznaczony dla usług podstawowych, czy biurowiec. Na terenach, gdzie już znajduje się przemysł, można realizować obiekty produkcyjne czy magazynowe.

Warto też wiedzieć o tym, że tereny pokryte roślinnością, zwykle chronione są przed zabudową zapisami lokalnych uchwał lub miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych wiąże się z długotrwałymi procedurami administracyjnymi. Przy tym, jeśli są to grunty rolne wysokiej klasy albo miejskie tereny rekreacyjne - może być niemożliwa. Tam, gdzie występują lasy i zalesienia, aby zmienić przeznaczenie terenu, konieczne jest uchwalenie planu miejscowego, a w trakcje jego przygotowywania - przeprowadzenie uzgodnień z odpowiednimi organami ochrony przyrody i środowiska.

Pokrycie terenu na konkretnej działce

Pokrycie terenu w większej skali, to jedno, a jak pokrycie terenu konkretnej działki może wpłynąć na decyzję o jej zakupie? Analiza pokrycia terenu, która jest elementem raportu o działkach, dostępnego na portalu Dzialki360.pl zawiera szczegółowe informacje na temat znajdujących się na powierzchni danej działki budynków, innych obiektów budowlanych, drzew, krzewów, przecinających ją cieków wodnych oraz innych elementów pokrycia terenu. Warto dokładnie sprawdzić, z czym możemy mieć do czynienia, aby uniknąć niespodzianek - w tym celu wyszukaj działkę na mapie i wygeneruj dla niej pełny raport.

‍Jeśli na działce znajdują się budynki, konieczne jest sprawdzenie ich stanu technicznego pod kątem ich ewentualnej przebudowy, rozbudowy albo nadbudowy. Jeśli zamierzamy taki obiekt wyburzyć, należy upewnić się - zwłaszcza jeśli liczą sobie kilkadziesiąt lat - czy nie są objęte ochroną konserwatorską poprzez wpis do rejestru albo do ewidencji zabytków.

Ewidencja zabytków nieruchomych prowadzona jest przez gminne organy administracyjne. Nie jest tak restrykcyjna, jak rejestr zabytków, ale przy próbie wykonania remontu, czy tym bardziej wyburzenia obiektu wpisanego do ewidencji, możemy napotkać na sprzeciw ze strony tych organów, co znacznie skomplikuje naszą inwestycję. Warto wiedzieć, że ewidencja zabytków nie we wszystkich gminach jest łatwo dostępna.

Jeśli na terenie działki znajdują się drzewa, konieczna może być ich ocena pod kątem ewentualnej wycinki. Aktualnie obowiązujące przepisy Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1336) nakazują uzyskanie zezwolenia na wycinkę drzewa od właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Z tego obowiązku wyłączone są drzewa i krzewy wymienione w art. 83f tej ustawy, na przykład:

• topole, wierzby, klony jesionolistne oraz klony srebrzyste, których obwód pnia na wysokość 5 cm nie przekracza 80 cm;
• kasztanowce zwyczajne, robinie akacjowe i platany klonolistne, których obwód pnia na wysokość 5 cm nie przekracza 65 cm.

Artykuł ten zawiera wiele wyłączeń, więc warto sprawdzić konkretne egzemplarze roślinności znajdujące się na działce. Inaczej też sytuacja wygląda w przypadku nieruchomości znajdującej się poza obszarami chronionymi, a inaczej w obrębie tych obszarów, w tym na obszarach objętych ochroną konserwatora zabytków.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed kupnem działki?