Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia właścicielowi nieruchomości bez odpowiedniego dostępu do drogi publicznej korzystanie z części gruntu sąsiada w celu zapewnienia dojazdu. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej służebnością musi tolerować przejazd i przejście przez swoją działkę, choć nadal pozostaje jej właścicielem.

Zasady ustanowienia tej służebności reguluje art. 145 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że może być ona ustanowiona wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich należących do tej nieruchomości. Nie chodzi jednak tylko o całkowity brak dojazdu – prawo to można stosować również w sytuacji, gdy istniejący dostęp jest niepraktyczny lub niewystarczający, np. droga jest zbyt wąska, prowadzi przez trudny teren lub jest niemożliwa do użytku przez pojazdy.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno odbywać się w sposób jak najmniej uciążliwy dla nieruchomości, przez którą droga ma przebiegać. Istotne jest również to, że właściciel działki, na której zostanie wyznaczony przejazd, ma prawo do wynagrodzenia (jednorazowego lub w ratach), które może zostać określone w umowie między stronami lub ustalone przez sąd.

Przeczytaj: Dostęp do drogi publicznej - co oznacza i jak go zapewnić?

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej? Do wyboru jest kilka opcji

1. Zawarcie umowy (aktu notarialnego) z właścicielem działki obciążonej

Niewątpliwie najlepszym i najszybszym rozwiązaniem jest polubowne porozumienie się z właścicielem działki i spisanie aktu notarialnego. To w nim określony zostaje przebieg drogi, zasady jej użytkowania oraz prawa i obowiązki obu stron. Do zawarcia umowy potrzebny będzie odpis księgi wieczystej nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga, a także wyrys z mapy ewidencyjnej i wypis z rejestru gruntów zarówno działki, która zyska dostęp do drogi, jak i tej, która zostanie obciążona służebnością.

Co istotne, aby umowa była ważna, właściciel nieruchomości obciążonej musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, natomiast właściciel nieruchomości uzyskującej dostęp do drogi może zrobić to w prostszej formie (choć do wpisu służebności do księgi wieczystej wymagane jest przynajmniej notarialne poświadczenie podpisu). Po zawarciu umowy należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis służebności, co zapewnia jej skuteczność wobec osób trzecich.

2. Postępowanie nieprocesowe i decyzja sądu

Może się zdarzyć, że porozumienie, z różnych przyczyn, nie jest możliwe. Wówczas właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej może złożyć do sądu rejonowego wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej (wraz z odpisem z księgi wieczystej swojej nieruchomości). W dokumencie powinny znaleźć się dane obu stron, uzasadnienie potrzeby ustanowienia służebności oraz propozycja przebiegu drogi, najlepiej poparta mapą geodezyjną. Sąd, rozpatrując sprawę, bierze pod uwagę zarówno interes właściciela nieruchomości bez dostępu do drogi, jak i prawa sąsiada, przez którego grunt droga ma przebiegać.

W celu ustalenia najlepszego rozwiązania często powoływany jest biegły sądowy geodeta, który wskazuje optymalny przebieg drogi. Od postanowienia sądu można się odwołać, składając apelację. Służebność drogi koniecznej zaczyna obowiązywać dopiero po uprawomocnieniu się orzeczenia, czyli gdy minie termin na wniesienie apelacji lub gdy sąd drugiej instancji rozstrzygnie sprawę ostatecznie.

Co ważne, uczestnikami postępowania są nie tylko właściciele działki wskazanej we wniosku, ale także wszyscy, przez których teren droga mogłaby teoretycznie przebiegać. To jeden z powodów, dla których ustanowienie służebności w sądzie może trwać wiele lat.

3. Zasiedzenie

Jest to długotrwałe korzystanie z cudzej nieruchomości w określony sposób. Abyśmy mogli o nim mówić w kontekście służebności drogi koniecznej, przejazd musi odbywać się regularnie, oczywiście w celu dotarcia do swojej nieruchomości. Prawo rozróżnia dwa przypadki zasiedzenia:

• w dobrej wierze - gdy osoba korzystająca z drogi była przekonana, że robi to legalnie (np. na podstawie nieważnej umowy); w takim przypadku zasiedzenie następuje po 20 latach,
• w złej wierze - gdy użytkownik drogi wiedział, że nie ma do niej formalnego prawa, ale mimo to z niej korzystał; wówczas zasiedzenie wymaga 30 lat nieprzerwanego użytkowania.

Jak możesz się domyślać, w praktyce zasiedzenie służebności drogi koniecznej jest rzadkim zjawiskiem, ponieważ wymaga długiego okresu niezakłóconego korzystania oraz wykazania, że droga istniała w sposób widoczny i trwały.

4. Decyzja administracyjna wywłaszczeniowa

Zgodnie z art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli w wyniku wywłaszczenia powstaje zagrożenie, szkoda lub istotne niedogodności dla właścicieli sąsiednich działek, w decyzji administracyjnej można ustanowić niezbędne służebności, np. dostęp do drogi. Dodatkowo organ administracyjny może zobowiązać odpowiednie podmioty do budowy i utrzymania infrastruktury, która zapobiegnie tym negatywnym skutkom.

Właściciel nieruchomości, przez którą poprowadzona zostanie droga konieczna, ma prawo do odszkodowania. Art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że obejmuje ono nie tylko realne szkody (np. konieczność przystosowania działki do nowej funkcji), ale także spadek wartości nieruchomości, jeśli służebność drogi wpłynie negatywnie na jej atrakcyjność lub możliwości zagospodarowania.

Jakie są koszty ustanowienia służebności?

Finalna kwota zależy od sposobu uzyskania służebności, bo jeśli strony dojdą do porozumienia i podpiszą akt notarialny, to opłaty będą obejmować tylko koszty notariusza, wpisu służebności do księgi wieczystej oraz wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej. Natomiast w przypadku postępowania sądowego należy liczyć się z:

• opłatą sądową za wniosek o ustanowienie drogi koniecznej w wys. 200 zł,
• kosztami sądowymi,
• kosztem opinii biegłych rzeczoznawców czy geodety w wys. od kilku do nawet kilkunastu tys. zł (w zależności od stopnia skomplikowania sprawy i stawek biegłych),
• wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej* (zależy od różnych czynników, w tym wzrostu wartości działki, która uzyskała dostęp do drogi, oraz ewentualnego spadku wartości nieruchomości obciążonej),
• opłatą za wpis służebności do księgi wieczystej – 200 zł,
• podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wys. 1% wynagrodzenia za służebność,
• ewentualnymi wydatkami na pełnomocnika prawnego.

*Właściciel może zrzec się wynagrodzenia, jednak w praktyce rzadko się to zdarza, głównie w sytuacjach rodzinnych. Wynika to z faktu, że nawet przy dobrych sąsiedzkich relacjach strona oczekuje choćby symbolicznego wynagrodzenia lub uzależnia swoją zgodę od innych ustaleń, np. współfinansowania utwardzenia drogi.

Czy można znieść służebność drogi koniecznej?

Oczywiście, jeśli tylko przestaje być potrzebna. Dzieje się tak na przykład wtedy, gdy właściciel nieruchomości uzyska dostęp do drogi publicznej inną trasą, przez wykup sąsiedniego gruntu lub budowę nowej drogi. W takiej sytuacji można złożyć do sądu wniosek o zniesienie służebności.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona?