Zakup ziemi przez cudzoziemców w Polsce

Kim jest cudzoziemiec w świetle polskiego prawa?

Zacznijmy od podstaw. Polski system prawny precyzyjnie określa, kogo określamy tym mianem. Zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, jest to każda osoba fizyczna lub prawna, która nie ma polskiego obywatelstwa. Obejmuje to również:

• osoby prawne z siedzibą za granicą – np. zagraniczne firmy;
• spółki zagraniczne – nawet te, które nie mają osobowości prawnej, ale działają zgodnie z prawem innego państwa;
• spółki handlowe w Polsce, w których cudzoziemcy posiadają ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub mają inną decydującą pozycję;
• osoby lub podmioty, które w sposób pośredni kontrolują spółkę, np. poprzez użytkowanie udziałów lub umowy z innymi osobami.

Zezwolenie na zakup ziemi przez cudzoziemca – podstawowe informacje

Zezwolenie na zakup ziemi przez cudzoziemca to po prostu oficjalna zgoda wydawana przez polski rząd, a dokładniej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Dokument ten umożliwia nabycie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego przez osobę, lub podmiot zagraniczny.

Dlaczego to takie ważne? Polska, jak wiele innych krajów, wprowadziła ten mechanizm, by kontrolować, kto może stać się właścicielem gruntów na jej terenie. Szczególnie dotyczy to ziem o strategicznym znaczeniu – gruntów rolnych, leśnych czy tych znajdujących się blisko granic. Dzięki temu państwo może zapobiegać sytuacjom, w których ziemia byłaby wykorzystywana w sposób niezgodny z interesem publicznym, np. przez zagraniczne firmy lub osoby nastawione na zupełnie inne cele niż mieszkanie czy rozwój lokalny.

Art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazuje, że dokonując zakupu na własne potrzeby życiowe, można nabyć działkę o maksymalnej powierzchni 0,5 ha. Jeśli jednak ziemia ma być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej, jej wielkość musi być odpowiednia do rzeczywistych potrzeb wynikających z charakteru tej działalności (które należy szczegółowo uzasadnić w dokumentacji wniosku).

Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup ziemi w Polsce?

1. Ziemia ma charakter rolny lub leśny, a nabywca nie spełnia szczególnych warunków zwolnienia (np. jest rolnikiem indywidualnym i prowadzi gospodarstwo rolne przez minimum 5 lat).
2. Nieruchomość znajduje się w strefie przygranicznej, czyli w odległości do 15 km od granicy Polski (wyjątki dotyczą strefy granicznej z państwami UE).
3. Cudzoziemiec pochodzi spoza UE, EOG lub Szwajcarii – w takim przypadku obowiązek uzyskania zezwolenia dotyczy niemal wszystkich rodzajów nieruchomości.

Kiedy owo zezwolenie nie jest wymagane?

Oczywiście w ustawie przewidziano wyjątki, które pozwalają uniknąć całej procedury. Zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nie jest wymagana, jeśli:

• cudzoziemiec jest obywatelem Unii Europejskiej (UE), Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) lub Szwajcarii i chce nabyć nieruchomość (z wyłączeniem gruntów rolnych i leśnych w szczególnych przypadkach);
• zakup dotyczy mieszkania lub lokalu użytkowego;
• chodzi o działkę do zabudowy, która ma służyć jako miejsce zamieszkania, a cudzoziemiec mieszka w Polsce od co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały;
• cudzoziemiec jest w związku małżeńskim z obywatelem Polski i od przynajmniej 2 lat mieszka na terenie naszego kraju;
• kupno dotyczy nieruchomości, do której dziedziczenia cudzoziemiec jest ustawowo uprawniony, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem przez minimum 5 lat.

Zakup ziemi przez cudzoziemców w Polsce. Jak uzyskać zezwolenie?

1. Złóż wniosek

Wniosek o wydanie zezwolenia należy złożyć w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji (ważne: nie istnieje tu żaden gotowy wzór). Można to zrobić osobiście, za pośrednictwem poczty lub pełnomocnika. Zakres informacji, jaki powinien się w nim znaleźć, określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dn. 20 czerwca 2012 r. Zebraliśmy je poniżej.

• Dane wnioskodawcy – imię, nazwisko, obywatelstwo, adres.
• Szczegóły dotyczące nieruchomości – w kontekście działki mówimy o rodzaju prawa, które ma być nabyte (np. własność lub użytkowanie wieczyste), adresie (ulicy, miejscowości, gminie i województwie), numerze działki w ewidencji gruntów, jej powierzchni w hektarach, numerze księgi wieczystej, a także informacjach o zabudowie.
• Cel nabycia nieruchomości – np. budowa domu, działalność gospodarcza, inwestycja.
• Informacje o sprzedającym – dane właściciela ziemi (osoby prawnej lub fizycznej), którą chce kupić cudzoziemiec.
• Źródła pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości – w praktyce należy przedstawić dokumenty lub oświadczenia, które potwierdzą pochodzenie pieniędzy, np. umowę o pracę, umowę kredytu hipotecznego czy zaświadczenia o dochodach. Wymóg ten wynika z potrzeby przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu nielegalnych działań.

2. Dołącz wymagane dokumenty

Pierwsza grupa dokumentów określa status prawny wnioskodawcy. Jeśli jest on osobą fizyczną, powinien dołączyć kopię dokumentu tożsamości ze zdjęciem (np. paszportu), który potwierdza obywatelstwo, datę i miejsce urodzenia. Jeśli zakup nieruchomości jest związany z działalnością gospodarczą, wymagany jest także wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji działalności.

Natomiast, gdy wnioskodawca jest osobą prawną lub spółką bez osobowości prawnej: wymagany jest odpis bądź wyciąg z rejestru (np. KRS), wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku.

Druga grupa dokumentów tyczy się nieruchomości – muszą być wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku i obejmują:

• odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów,
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
• jeśli oznaczenie nieruchomości nie zostało zaktualizowane w księdze wieczystej – urzędowe dokumenty potwierdzające zmiany,
• wypis z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli istnieje), decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o warunkach zabudowy lub dokument potwierdzający brak planu.

Do kompletu brakuje nam już tylko oświadczenia zbywcy, czyli potwierdzenia, że sprzedający nieruchomość wyraża zgodę na jej sprzedaż cudzoziemcowi. Jeśli nieruchomość jest nabywana w wyniku podziału lub łączenia spółek, należy dołączyć plan połączenia (lub podziału), projekty uchwał oraz umowę/statut nowo powstałej spółki.

Przeczytaj: Sprawdzenie stanu prawnego działki

3. Dokonaj opłaty

Zgodnie z Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, za wydanie zezwolenia należy zapłacić 1 570 zł. Jeśli cudzoziemiec wcześniej składał wniosek o promesę, tj. przyrzeczenie wydania zezwolenia, koszt wynosi 98 zł (dzieje się tak np. w trakcie toczącego się postępowania skarbowego).

4. Udowodnij więzi z Polską

O tym, czy uzyskasz zgodę ministra, decydują dwie kwestie. Pierwsza: transakcja nie zagraża obronności, bezpieczeństwu i porządkowi publicznemu. Druga: potrafisz udowodnić swoje więzi z Polską. Kryterium to pozwala się upewnić, że nieruchomości nie są nabywane przez cudzoziemców wyłącznie w celach spekulacyjnych lub z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. W tym celu, podczas składania wniosku musisz dostarczyć odpowiednie dokumenty. Mogą to być:

• zezwolenia na pobyt lub potwierdzenie polskiej narodowości bądź pochodzenia,
• akt małżeństwa z obywatelem Polski,
• zaświadczenia o prowadzonej działalności gospodarczej lub rolniczej na terenie naszego kraju.

Jak długo trwa ta procedura?

Standardowy czas rozpatrywania wniosku wynosi do dwóch miesięcy, jednak w zależności od indywidualnej sytuacji wnioskodawcy lub czynników zewnętrznych, proces ten może się przedłużyć. Jeśli dopilnowałeś, aby wniosek był kompletny i dołączyłeś wszystkie wskazane wyżej dokumenty, pozostaje Ci tylko cierpliwie czekać.

Co się stanie, gdy cudzoziemiec kupi nieruchomość bez zezwolenia?

Zakup ziemi przez cudzoziemców w Polsce, bez wymaganego zezwolenia, jest nieważny w świetle prawa. Dodatkowo może prowadzić do postępowań administracyjnych oraz nałożenia kar finansowych. Dlatego przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji warto dokładnie zapoznać się z przepisami.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?