Analiza zabudowy na danym terenie

Jaka zabudowa występuje na obszarze sąsiadującym z działką?

To, jaka zabudowa występuje na obszarze w jakim znajduje się interesująca nas działka, może wpłynąć na realizację naszego zamierzenia inwestycyjnego. Mówimy tu zarówno o funkcji istniejącej zabudowy, jak i o jej formie, czyli o tym, co widać. Analiza zabudowy sąsiedniej kojarzy się przede wszystkim z ubieganiem się o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, ale można też rozumieć ją jako zwykłą czynność, do której nie trzeba mieć specjalistycznego wykształcenia. Trzeba tylko wiedzieć, na jakie aspekty zabudowy zwrócić uwagę oraz pamiętać o tym, czego sami chcemy.

Jeśli szukamy działki pod budowę domu jednorodzinnego, będą nas oczywiście interesować działki zabudowane budynkami o takiej samej funkcji. Jeśli planujemy inwestycję, korzystna może być również funkcja mieszkalna w sąsiedztwie albo usługi o zbliżonym charakterze. Forma zabudowy też ma znaczenie. Gdy planujemy parterowy dom z czterospadowym dachem, jego charakter może się kłócić z okolicą, gdzie występują XX-wieczne “kostki”. Z drugiej strony nowoczesny dom z dachem płaskim nie wpisze się w sąsiedztwo, w którym dominują tradycyjne domki o dachach stromych. Kolorystyka, gęstość zabudowy, wielkość działek czy odległości zabudowań od dróg dojazdowych, to inne elementy, które warto przeanalizować przed zakupem działki.

Jak wykonać analizę w sąsiedztwie działki, którą zamierzamy kupić?

Znamy już odpowiedź na pytanie, po co w ogóle zajmować się taką analizą. Teraz powiemy, w jaki sposób się do tego zabrać. Na pewno warto pojechać na miejsce i po prostu spojrzeć na okolicę. Sprawdzić, jak się w niej czujemy, czy nam się podoba - takie subiektywne wrażenia są ogromnie ważne, bo przecież zamierzamy w jakimś miejscu spędzić wiele kolejnych lat. Ale sama obserwacja nie wystarczy. Trudno “na oko” ocenić konkretne parametry sąsiednich działek i budynków, które się na nich znajdują.

Tutaj pomoże analiza zabudowy sąsiedniej, która stanowi element raportu o działce dostępnego na portalu Dzialki360.pl. W naszym raporcie znajdziesz między innymi informacje dotyczące:

• funkcji budynków;
• wielkości budynków, to jest ich powierzchni zabudowy, powierzchni całkowitej oraz wysokości i ilości kondygnacji, a także kubatury;
• odległości budynku od granic interesującej cię działki;
• wskaźników powierzchni zabudowy i wskaźników intensywności zabudowy.

Wskaźnik powierzchni zabudowy liczymy dzieląc powierzchnię zabudowy budynków znajdujących się na danej działce przez powierzchnię tej działki. Wskaźnik intensywności zabudowy obliczamy dzieląc powierzchnię całkowitą budynków przez powierzchnię działki. Wskaźnik powierzchni zabudowy nigdy nie będzie większy niż 1, albo jest wyrażony w procentach. Wskaźnik intensywności zabudowy może przekroczyć 1 w przypadku budynków wielokondygnacyjnych.

Analiza obejmuje działki w najbliższym sąsiedztwie interesującego nas terenu. Jest przedstawiona w formie mapy ukazującej rozmieszczenie budynków, z wyróżnieniem ich funkcji za pomocą różnych kolorów. Dodatkowo do mapy dołączona jest tabela zawierająca dane liczbowe i informację o działkach ujętych na mapie. Wyszukaj działkę na mapie i wygeneruj dla niej raport!

Co wynika z analizy, czyli jak mogą nam się przydać te informacje?

Znając informacje o wielkości budynków w sąsiedztwie działki, której kupno rozważamy, możemy zorientować się, czy nasza inwestycja będzie mniejsza, czy też większa od już istniejących obiektów. A może będzie do nich pasować powierzchnią zabudowy i wysokością? Ale możemy także ocenić, czy istniejące budynki będą w jakiś sposób oddziaływały na nas. Duża intensywność zabudowy oznacza, że w okolicy będzie więcej ludzi, więcej samochodów, więcej się będzie działo. Mała intensywność zabudowy może oznaczać niski potencjał inwestycyjny, wynikający z braku infrastruktury lub funkcji towarzyszących. Może też oznaczać spokój i ciszę, której pragniemy.

Takie poglądowe dane mogą być także przydatne dla projektanta, który będzie pracował nad koncepcją budynku. Analiza zawiera informacje dotyczące wpływu istniejącej zabudowy na środowisko naturalne, pomaga ocenić, czy jest ona w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju, którego znaczenie coraz bardziej doceniamy. Wiedza o zainwestowaniu terenu jest przydatna dla przedsiębiorców i deweloperów, którzy na jej podstawie mogą ocenić potencjał inwestycyjny terenu i określić, czy potrzebna jest dodatkowa infrastruktura, taka jak drogi, media, czy dostęp do określonych usług. Na bazie analizy można też wstępnie zorientować się, jak wygląda w danej okolicy rynek sprzedaży nieruchomości.

Analiza architektoniczno-urbanistyczna - czy to to samo?

Analiza urbanistyczno-architektoniczna przeprowadzana w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest bardzo zbliżona do powyżej opisanej analizy. Podstawową różnicą jest jej usystematyzowanie przez przepisy Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U.2023.0.977 ze zmianami) oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588 ze zmianami).

Aby możliwe było ustalenie warunków zabudowy, co najmniej jedna działka sąsiednia, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana. Na podstawie sposobu zabudowy tej działki musi dać się określić wymagania dla nowej zabudowy, pozwalające na kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. To właśnie oznacza pojęcie “zasady dobrego sąsiedztwa” rozumiane w kontekście ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

A jak ta zasada jest stosowana? Otóż w przeprowadzanej w trakcie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy analizie zabudowy sąsiedniej, brane są pod uwagę takie jej elementy, jak:

• linia zabudowy, czyli odległość budynków w obszarze analizowanym od zewnętrznej krawędzi jezdni lub od osi pasa drogowego w przypadku dróg, które nie mają wyraźnie określonych krawędzi;
• wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub działek stanowiących wspólną nieruchomość - czyli wspomnianego wyżej wskaźnika powierzchni zabudowy;
• szerokości elewacji frontowej, przy czym za elewację frontową uznaje się tą, która jest zwrócona w stronę drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub działki obciążonej służebnością dojazdu, z której odbywa się główny wjazd na działkę;
• wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, którą może być na przykład okap dachu, gzyms lub attyka;
• geometrii dachu, w tym kąta nachylenia połaci dachowych, wysokości głównej kalenicy oraz układu połaci dachowych.

Taką analizę przeprowadza się wyłącznie dla działek położonych na obszarach, dla których nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie analizy, osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej i będąca członkiem izby samorządu zawodowego architektów, działając z polecenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, sporządza projekt decyzji o warunkach zabudowy. W projekcie decyzji określane są minimalne i maksymalne wartości opisanych powyżej parametrów dla nowej zabudowy projektowanej na działce objętej wnioskiem o wz.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?