Zakup działki w przetargu od gminy lub miasta - jak wygląda procedura?

Choć perspektywa jest bardzo zachęcająca, dla wielu osób procedura może wydawać się skomplikowana. Nie dziwi więc, że już na początku pojawia się wiele pytań. Jak znaleźć takie ogłoszenia? Jakie dokumenty są potrzebne? Jak przebiega licytacja? Na co zwrócić uwagę, by nie popełnić błędu? W tym artykule krok po kroku wyjaśniamy cały proces i podpowiadamy, jak dobrze przygotować się do udziału w przetargu.

Na czym polega przetarg na zbycie nieruchomości i jakie przepisy go regulują?

Zacznijmy od krótkiego wyjaśnienia. Przetarg to publiczna procedura sprzedaży nieruchomości, w której zainteresowani kupcy mogą składać oferty, a wygrywa ten, kto spełni określone kryteria – najczęściej zaoferuje najwyższą cenę. Zasady organizowania przetargów na nieruchomości należące do samorządów oraz Skarbu Państwa reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kluczowe przepisy dotyczące przetargów zawarte są w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.

Zgodnie z tymi regulacjami, sprzedaż nieruchomości przez gminę co do zasady musi odbywać się w trybie przetargowym. Wyjątki od tej reguły (np. sprzedaż w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowego dzierżawcy) są ściśle określone w przepisach. Dzięki temu system przetargowy minimalizuje ryzyko nieprawidłowości, gwarantuje konkurencyjność i pozwala uzyskać dla gminy najlepszą możliwą cenę za grunt.

Gdzie mogę znaleźć ogłoszenia o przetargach na sprzedaż działek?

Choć samorządy regularnie wystawiają na sprzedaż grunty, informacje o przetargach nie zawsze są łatwo dostępne – często trzeba ich aktywnie poszukiwać w różnych miejscach. Są to:

• urząd gminy lub miasta – ogłoszenia publikowane są na tablicach ogłoszeń w siedzibie urzędu;
• Biuletyn Informacji Publicznej (BIP) – każda gmina ma obowiązek publikowania ogłoszeń o przetargach w swoim BIP;
• starostwo powiatowe – jeśli nieruchomość należy do Skarbu Państwa;
• ‍strony internetowe spółek Skarbu Państwa – np. Polskich Kolei Państwowych (PKP) czy Agencji Mienia Wojskowego (AMW);
• lokalna prasa – przetargi na nieruchomości o wartości powyżej 10 tys. euro muszą być ogłaszane w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat;
• serwis internetowy ListaPrzetargow.pl – zawiera ogłoszenia o przetargach na działki w całej Polsce, a także licytacje komornicze i oferty od syndyków.

Jakie są rodzaje przetargów?

1. Nieograniczony – otwarty dla wszystkich zainteresowanych, którzy spełnią warunki określone w ogłoszeniu.
2. Ograniczony – dostępny tylko dla określonej grupy uczestników, np. mieszkańców gminy, rolników czy podmiotów prowadzących działalność zgodną z planem zagospodarowania przestrzennego.

Oba typy przetargów mogą być przeprowadzane w formie ustnej (licytacja, w której uczestnicy podbijają cenę) lub pisemnej (uczestnicy składają oferty cenowe w zamkniętych kopertach, a komisja wybiera najkorzystniejszą propozycję). Choć teoretycznie w przetargach pisemnych mogą być brane pod uwagę także inne kryteria, takie jak planowany sposób zagospodarowania terenu, w praktyce najczęściej decydującym czynnikiem pozostaje cena.

Jak przebiega procedura zakupu działki w przetargu?

1. Znalezienie odpowiedniej działki i analiza oferty

Kluczowe elementy ogłoszenia, z którymi powinieneś dobrze się zapoznać, to:

• opis działki – numer ewidencyjny, powierzchnia, lokalizacja, dostęp do drogi publicznej, numer księgi wieczystej (KW);
• przeznaczenie terenu – określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (jeśli planu brak);
• cena wywoławcza – kwota, od której rozpocznie się licytacja, ustalana na podstawie operatu szacunkowego (warto zwrócić uwagę, czy podana cena zawiera podatek VAT w wys. 23%, czy będzie on doliczany osobno);
• wysokość wadium – kwota, którą trzeba wpłacić, aby móc wziąć udział w przetargu (zazwyczaj 10% ceny wywoławczej) – w pkt. 3 znajdziesz szczegółowe wyjaśnienie tego tematu;
• forma przetargu – nieograniczony/ograniczony/ustny/pisemny;
• termin i miejsce przetargu;
• warunki uczestnictwa – np. konieczność złożenia dodatkowych dokumentów, ograniczenia dla określonych grup nabywców.

2. Wizja lokalna działki

Choć nie jest obowiązkowa, zdecydowanie warto ją przeprowadzić. Wiele problemów, których nie widać w dokumentach, można dostrzec dopiero podczas wizyty na miejscu. Jeśli działka okaże się trudna do zagospodarowania lub generująca wysokie koszty dodatkowe (np. konieczność niwelacji terenu), lepiej wiedzieć o tym przed przystąpieniem do przetargu. W sytuacji, gdy nie możesz sprawdzić tych różnych kwestii osobiście, skorzystaj z map internetowych. Pamiętaj, że za pośrednictwem naszego serwisu możesz wygenerować kompleksowy raport o działce, w którym analizujemy tematy, takie jak położenie nieruchomości, warunki gruntowe, ekspozycję terenu, zasięg czasu dojścia pieszego, dostęp do światłowodu i wiele więcej!

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?

3. Wpłata wadium

Informacja o dokładnej kwocie oraz terminie jej wpłaty zawsze znajduje się w ogłoszeniu przetargowym. Najczęściej gmina wymaga, aby wadium zostało wpłacone przelewem na wskazane konto bankowe, a pieniądze muszą zostać zaksięgowane przed terminem przetargu. Nie wystarczy, że zlecisz przelew w ostatniej chwili – jeśli środki nie dotrą na czas, nie zostaniesz dopuszczony do licytacji.

Po rozstrzygnięciu przetargu wadium zostaje zwrócone wszystkim uczestnikom, którzy nie wygrali licytacji, w ciągu trzech dni. Natomiast w przypadku zwycięzcy przetargu kwota wadium nie jest zwracana, lecz zaliczana na poczet ceny zakupu działki.

4. Udział w przetargu

Wiesz już, że w zależności od metody przetargu uczestnicy albo licytują cenę na miejscu, albo składają pisemne oferty. W pierwszym przypadku uczestnicy składają kolejne oferty, podbijając cenę zgodnie z określoną kwotą postąpienia, która wynosi co najmniej 1% ceny wywoławczej. Licytacja trwa do momentu, aż żaden z uczestników nie zaoferuje wyższej kwoty. Wygrywa więc osoba, która zaproponowała najwyższą stawkę. Co ciekawe, jeśli do przetargu ustnego nieograniczonego przystąpi tylko jeden uczestnik, przetarg może się odbyć, ale pod warunkiem, że osoba ta dokona choćby minimalnego postąpienia.

Natomiast przystępując do przetargu pisemnego, w określonym terminie składasz ofertę zawierającą proponowaną cenę i ewentualnie dodatkowe kryteria określone w ogłoszeniu (np. sposób zagospodarowania działki). Wówczas komisja przetargowa ocenia zgłoszenia i wybiera najkorzystniejszą ofertę. W niektórych przypadkach, gdy kilka ofert jest równorzędnych, może zostać przeprowadzona dodatkowa licytacja pomiędzy tymi uczestnikami.

5. Podpisanie protokołu i finalizacja zakupu

Po zakończeniu przetargu zwycięzca musi podpisać protokół z jego przebiegu, który formalnie potwierdza wygraną i zobowiązuje do sfinalizowania transakcji na warunkach określonych w przetargu. Nie jest to jeszcze umowa sprzedaży, ale jej podpisanie jest konieczne, aby przejść do dalszych etapów zakupu. Jeśli nabywca uchyli się od zawarcia umowy, jego wadium przepada na rzecz organizatora, a działka może zostać ponownie wystawiona na sprzedaż.

Finalizacja transakcji następuje w formie aktu notarialnego, sporządzanego na podstawie protokołu przetargowego. Zwykle to kupujący ponosi koszty notarialne oraz opłaty za wpis prawa własności do księgi wieczystej. Warto również sprawdzić, czy transakcja podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ sprzedaż nieruchomości przez gminy i Skarb Państwa często jest z niego zwolniona.

A co w sytuacji, gdy przetarg nie wyłoni zwycięzcy?

Jeśli w przetargu nikt nie złożył oferty lub żadna z ofert nie spełniła warunków określonych w ogłoszeniu, przetarg kończy się wynikiem negatywnym. Podobnie dzieje się w sytuacji, gdy w przetargu ustnym żaden uczestnik nie zaoferował kwoty wyższej od ceny wywoławczej. Wówczas gmina może ogłosić kolejny przetarg, ewentualnie obniżając cenę wywoławczą – przy drugim podejściu maksymalnie o 50% wartości nieruchomości. Jeśli ponowne postępowanie również zakończy się niepowodzeniem, samorząd może podjąć rokowania z potencjalnym nabywcą, przy czym cena sprzedaży nie może być niższa niż 40% wartości rynkowej działki.

Jakie są plusy zakupu działki w przetargu?

Skoro wiesz już, jak krok po kroku przebiega procedura zakupu działki w przetargu, warto teraz podsumować najważniejsze korzyści takiej transakcji.

1. Atrakcyjna cena

‍Działki sprzedawane przez gminy często mają konkurencyjne ceny wywoławcze, a jeśli działka od razu nie znajdzie nabywcy, cena w kolejnych przetargach może zostać obniżona nawet o 50%.

2. Uregulowany stan prawny

Kupując nieruchomość od gminy, możesz mieć pewność, że działka nie jest zadłużona ani obciążona hipoteką czy innymi roszczeniami. Jednak zawsze warto samodzielnie sprawdzić księgę wieczystą. Choć gmina powinna sprzedawać działki wolne od obciążeń, mogą zdarzyć się wyjątki, takie jak ustanowiona służebność.

3. Przejrzysta procedura zakupu

Przetargi organizowane przez samorządy odbywają się według ściśle określonych zasad. Nie ma miejsca na ukryte prowizje, negocjacje "pod stołem" czy inne niejasności.

4. Działki w dobrych lokalizacjach

Gminy często sprzedają nieruchomości w rozwijających się częściach miasta lub na terenach dobrze skomunikowanych. Może to być świetna okazja do zakupu gruntu pod budowę domu lub inwestycję.

Druga strona medalu, czyli na co uważać?

1. Obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego

Gminne działki mogą być np. przeznaczone pod zabudowę usługową, przemysłową albo z ograniczeniami co do wysokości budynków. Dlatego koniecznie sprawdź MPZP lub warunki zabudowy.

2. Brak uzbrojenia

Część działek sprzedawanych przez gminy może nie mieć doprowadzonych mediów (prąd, woda, kanalizacja, gaz). Warto sprawdzić, czy i na jakich warunkach można się do nich podłączyć, bo wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

‍3. Obowiązek zagospodarowania działki

Niektóre gminy wymagają od nabywcy, aby w określonym terminie rozpoczął budowę lub wykorzystał działkę zgodnie z jej przeznaczeniem. Niespełnienie tych warunków może skutkować karami lub koniecznością zwrotu działki (spokojnie, wszystkie takie kwestie są wpisywane w umowie sprzedaży).

4. Konkurencja w przetargu

Jeśli działka jest atrakcyjna, cena może znacząco wzrosnąć w trakcie licytacji. Warto ustalić swój maksymalny budżet, aby nie dać się ponieść emocjom i nie przepłacić.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona?