Co wpływa na cenę działki budowlanej?

Co wpływa na cenę działki budowlanej? Poznaj 7 kluczowych czynników

1. Lokalizacja

Wysokie ceny działek budowlanych występują przede wszystkim w dobrze skomunikowanych i rozwiniętych rejonach, szczególnie niedaleko dużych miast. Bliskość infrastruktury miejskiej: szkół, sklepów, ośrodków zdrowia czy miejsc pracy, ma ogromne znaczenie dla wartości gruntu. Dodatkowo, czynniki estetyczne, takie jak ładne widoki, tereny zielone czy dostęp do wody (jeziora, rzeki, morza), mogą znacznie podnieść cenę działki. Dobrym tego przykładem są uwielbiane przez turystów miejscowości, nadmorskie i górskie, ale poza tym, inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę na mniej oczywiste lokalizacje, takie jak Mazury. Wzrost popularności tych terenów wynika z rosnącego zainteresowania spokojnymi, malowniczymi miejscami, które umożliwiają ucieczkę od miejskiego zgiełku.

2. Ukształtowanie i rodzaj terenu oraz wymiary działki

Działki o regularnym kształcie, takie jak prostokąty czy kwadraty, są bardziej pożądane, ponieważ łatwiej je zagospodarować. Tego samego nie można powiedzieć o działkach trójkątnych i trapezowych, a nieraz po prostu wąskich i bardzo długich. Przy bardziej uniwersalnym kształcie parceli inwestor może wybierać spośród wielu gotowych projektów architektonicznych. Inna kwestia: równy, płaski teren obniża koszty przygotowania gruntu pod budowę w porównaniu z działkami nachylonymi lub nierównymi.

Pamiętaj też, że tereny podmokłe lub o wysokim poziomie wód gruntowych ograniczają możliwości budowy piwnicy bądź fundamentów o większej głębokości i wymagają kosztownych działań związanych z drenażem i izolacją, co podnosi wydatki na budowę i obniża wartość takiej działki.

Natomiast, jeśli chodzi o jej optymalną powierzchnię, to często zależy ona od lokalizacji. W przypadku mocno zurbanizowanych obszarów jest to między 400 a 600 m², choć mniejsze działki mogą ograniczać przestrzeń na ogród. Na terenach podmiejskich minimalna powierzchnia to 1000 m², z zalecaną wielkością 1500 m², a na wsiach minimum 3000 m².

Przeczytaj: Wymiary i kształt działki - jak je sprawdzić?

3. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Jednym z pierwszych kroków, jaki podejmujemy przed zakupem działki, jest weryfikacja jej zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten określa, jakie budowle mogą powstać na danym terenie. Działki przeznaczone pod zabudowę mieszkalną, usługową czy przemysłową mają zazwyczaj wyższą wartość niż działki rolne lub leśne. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (w skrócie „WZ”) przed rozpoczęciem jakiejkolwiek inwestycji budowlanej. Wniosek o wydanie „WZ” składa się do wójta, burmistrza albo prezydent miasta. W decyzji tej określone zostaną szczegóły dotyczące możliwej zabudowy, takie jak rodzaj budynku, jego wysokość, czy odległości od granic działki.

4. Dostęp do mediów

Uzbrojenie działki, czyli dostęp do niezbędnych mediów (wody, prądu, kanalizacji, gazu), również decyduje o atrakcyjności nieruchomości. Działki już uzbrojone są zazwyczaj droższe, ponieważ inwestorzy preferują tereny, na których mogą od razu rozpocząć budowę bez ponoszenia dodatkowych wydatków, poświęcania czasu i energii. Kolejnym ważnym aspektem jest dostęp do utwardzonej drogi – umożliwia to łatwiejszy transport i codzienne dojazdy.

5. Stan prawny nieruchomości

Czystość księgi wieczystej (KW), brak obciążeń hipotecznych, prawa do nieruchomości osób trzecich i klarowność dokumentacji mogą znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości. Kupujący zwracają szczególną uwagę na to, czy działka jest wolna od jakichkolwiek prawnych komplikacji i przed jej zakupem z pewnością zajrzą do księgi wieczystej. Dla Ciebie, jako sprzedawcy działki, bardzo ważne jest więc to, aby z wyprzedzeniem sprawdzić, czy informacje zapisane w KW pokrywają się ze stanem rzeczywistym.

Przeczytaj: Sprawdzenie stanu prawnego działki

6. Sąsiedztwo

Atrakcyjne otoczenie, takie jak estetyczne domy, nowoczesna zabudowa, zieleń czy tereny rekreacyjne, może znacząco podnieść wartość nieruchomości. To działa też w drugą stronę: działki położone w pobliżu hałaśliwych dróg, fabryk, lotnisk lub terenów przemysłowych są mniej pożądane i mogą być znacznie tańsze, ponieważ takie lokalizacje wpływają negatywnie na komfort życia.

7. Trendy i sezonowość

Rynek nieruchomości, w tym działek budowlanych, jest dynamiczny i podlega różnym wpływom. Czynniki, takie jak inflacja, sytuacja geopolityczna, braki materiałów budowlanych, wysokość stóp procentowych itp. mają znaczący wpływ na jego kształt. Przykładowo: ostatnie lata, zwłaszcza w wyniku pandemii, przyniosły wzrost zainteresowania działkami na przedmieściach i w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. Ludzie poszukują większej przestrzeni, co przekłada się na popyt na nieruchomości z balkonami, ogródkami i tarasami. Jeśli planujesz sprzedaż działki, warto pamiętać o sezonowości. Największe ożywienie wśród kupujących występuje wiosną i latem, gdy sprzyjające warunki pogodowe zachęcają do oglądania działek budowlanych.

Jak zwiększyć wartość działki przed jej sprzedażą?

No dobrze, wiesz już, jakie czynniki wpływają na cenę działki. Co zatem zrobić, aby podnieść jej wartość? Zacznij od czegoś prostego, czyli od… porządków! Usuń pozostałości po starej zabudowie czy zarośla, skoś trawę. Możesz też zdecydować się na zapewnienie prowizorycznego ogrodzenia. Jeśli działka nie ma dostępu do podstawowych mediów, rozważ inwestycję w doprowadzenie ich do nieruchomości i zadbaj o dostęp do dróg dojazdowych.

Nie zapomnij o formalnościach. W niektórych przypadkach warto rozważyć możliwość zmiany przeznaczenia działki w MPZP. Przykładowo, działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową może osiągnąć wyższą cenę, jeśli zostanie przekształcona na działkę inwestycyjną/usługową, oczywiście zależnie od lokalnych potrzeb i trendów rynkowych. Natomiast, jeśli Twoja działka nie jest objęta MPZP, spróbuj uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Wreszcie, skuteczna prezentacja działki może również wpłynąć na jej cenę. Dobre zdjęcia, a także profesjonalne przygotowane ogłoszenie mogą przyciągnąć większą liczbę potencjalnych nabywców.

Przeczytaj: Zakup działki budowlanej - formalności i koszty