Rodzaje map geodezyjnych - do czego są potrzebne?

Mapa geodezyjna - co to takiego?

Jest to dokument kartograficzny, który przedstawia teren w określonej skali, uwzględniając jego ukształtowanie, obiekty budowlane, granice działek, sieci uzbrojenia terenu oraz inne elementy istotne z punktu widzenia gospodarki przestrzennej. Zasady sporządzania map geodezyjnych określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Dlaczego istnieje kilka rodzajów map geodezyjnych?

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że wystarczyłaby jedna, uniwersalna mapa, która zawierałaby wszystkie informacje o terenie. W rzeczywistości jednak różne procesy administracyjne, inwestycyjne i prawne wymagają innych danych, i właśnie dlatego istnieje kilka rodzajów map geodezyjnych.

1. Mapa zasadnicza

To podstawowy dokument geodezyjny, który przedstawia najważniejsze informacje o terenie. Zawiera więc dane dotyczące granic działek, budynków, sieci uzbrojenia podziemnego i nadziemnego, dróg, cieków wodnych oraz ukształtowania terenu. Stanowi punkt wyjścia dla wielu innych opracowań geodezyjnych.

Do czego ją wykorzystasz?

• Przygotowanie inwestycji budowlanej – np. jako podstawa do sporządzenia mapy do celów projektowych.
• Podział lub scalanie działek – przy zmianach granic nieruchomości.
• Ustalanie przebiegu sieci uzbrojenia terenu – kluczowe dla projektantów i wykonawców infrastruktury.
• Wnioskowanie o decyzję o warunkach zabudowy, czyli sytuacja, w której Twoja działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Mapa zasadnicza jest aktualizowana na podstawie zgłaszanych zmian i pomiarów geodezyjnych, ale nie dzieje się to automatycznie. Jeśli na danym terenie nastąpiły zmiany, np. nowe budynki czy sieci infrastruktury technicznej, a dane nie zostały jeszcze wprowadzone do zasobu geodezyjnego, mapa może nie odzwierciedlać rzeczywistego stanu działki. W rezultacie, wiele urzędów przyjmuje zasadę, że mapa zasadnicza jest ważna przez około trzy miesiące od daty jej wydania. Aby ją uzyskać, musisz złożyć wniosek w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK). Natomiast, jeśli chcesz przejrzeć dane przestrzenne online, skorzystaj z serwisu Geoportal.gov.pl, który udostępnia mapę opartą na oficjalnych rejestrach (ale pamiętaj, że nie zastępuje to konkretnego dokumentu).

Przeczytaj: Mapa zasadnicza działki - co zawiera i jak ją uzyskać?

2. Mapa ewidencyjna (katastralna)

To dokument kartograficzny przedstawiający granice działek, ich numery ewidencyjne, kontury budynków oraz użytków gruntowych wraz z ich klasyfikacją. Zawiera również punkty graniczne, granice administracyjne oraz nazwy ulic, rzek i innych obiektów fizjograficznych. Jest częścią Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) i pełni kluczową rolę w administracji nieruchomościami. Wykorzystuje się ją:

• przy zakładaniu i aktualizacji ksiąg wieczystych,
• podziałach nieruchomości,
• wycenie działek,
• planowaniu przestrzennym
• oraz wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.

Mapę ewidencyjną można przeglądać online na serwisie Geoportal.gov.pl, jednak w postępowaniach urzędowych wymagany jest odpłatny wyrys lub kopia, które można uzyskać w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta na prawach powiatu. W niektórych przypadkach konieczny jest także wypis z ewidencji gruntów i budynków.

Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj: Mapa ewidencyjna - co to jest i jak ją uzyskać?

3. Mapa do celów projektowych

Jest niezbędnym załącznikiem, jeśli chcesz uzyskać pozwolenie na budowę np. domu jednorodzinnego czy wolnostojącego garażu. To na jej podstawie architekt przygotowuje projekt zagospodarowania działki, dostosowany do rzeczywistego ukształtowania terenu oraz istniejących obiektów i infrastruktury.

Sporządza ją uprawniony geodeta, na podstawie mapy zasadniczej, a zakres dokumentu obejmuje działkę inwestycyjną oraz pas terenu wokół niej (do 30 m). Jeśli mapa zasadnicza w danym miejscu nie istnieje lub jest niekompletna, mapa do celów projektowych może być sporządzona na podstawie tzw. mapy jednostkowej, czyli opracowania geodezyjnego utworzonego specjalnie na potrzeby danej inwestycji.

4. Mapa do celów prawnych

Jak sama nazwa wskazuje, jest wykorzystywana w postępowaniach administracyjnych i sądowych, m.in. przy podziale i scalaniu nieruchomości, zasiedzeniu czy ustalaniu służebności. Sporządza ją geodeta na podstawie pomiarów oraz danych z ewidencji gruntów, ksiąg wieczystych i innych dokumentów prawnych. Wyróżniamy następujące rodzaje map do celów prawnych:

• z projektami podziału i scalenia nieruchomości – stosowane przy podziałach działek budowlanych, rolnych i leśnych;
• do zasiedzenia – potwierdzające nabycie prawa własności przez zasiedzenie;
• do ustalenia służebności gruntowych – określające zakres i rodzaj obciążeń nieruchomości;
• klasyfikacyjne – wykorzystywane w celach ewidencyjnych i podatkowych;
• inne opracowania geodezyjne na potrzeby postępowań prawnych.

Mapa do celów prawnych zawiera dokładne informacje o granicach działek oraz ich numerach, a także oznaczenia użytków gruntowych i konturów klasyfikacyjnych. Uwzględnia zarówno istniejące, jak i planowane służebności, określając ich zasięg i rodzaj. Dodatkowo na mapie zaznacza się istotne szczegóły terenowe, które mogą mieć znaczenie w danym postępowaniu.

5. Powykonawcza mapa inwentaryzacyjna

Załóżmy, że kończysz budowę domu – to zapewne moment, w którym chcesz jak najszybciej się wprowadzić. Ale zanim to nastąpi, musisz załatwić kilka formalności – jedną z nich jest właśnie powykonawcza mapa inwentaryzacyjna. To dokument, który pokazuje, jak faktycznie wygląda Twoja działka po zakończeniu budowy, czyli gdzie dokładnie stoi dom, jak przebiegają przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe czy elektryczne i czy wszystko zostało wykonane zgodnie z projektem.

Bez tej mapy nie dostaniesz pozwolenia na użytkowanie. Urząd nie przyjmie Twojego zgłoszenia zakończenia budowy, dopóki nie dostarczysz aktualnych pomiarów geodezyjnych. To właśnie na podstawie tej mapy urzędnicy sprawdzają, czy wszystko jest zgodne z planem i przepisami.

Oprócz tego mapa powykonawcza trafia do ewidencji gruntów i budynków, co oznacza, że urzędy aktualizują dane o Twojej nieruchomości. Jeśli chcesz później np. sprzedać dom, załatwiać kredyt hipoteczny albo wpisać budynek do księgi wieczystej, ten dokument będzie kluczowy.

Jak to załatwić?

Po zakończeniu budowy musisz wezwać geodetę uprawnionego, który wykona pomiary i sporządzi mapę. Potem składasz ją w odpowiednim urzędzie – zwykle w starostwie powiatowym.

Czy każdy może odczytać mapę geodezyjną?

Teoretycznie tak, ale w tym celu warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych elementów. Przede wszystkim skala mapy określa, jak duży obszar jest przedstawiony i jak dokładnie odwzorowane są jego szczegóły. Dzięki niej można określić rzeczywiste odległości między obiektami. Kolejnym ważnym aspektem są granice działek i ich numery ewidencyjne – to one pozwalają ustalić, gdzie dokładnie przebiega własność nieruchomości oraz jakie zmiany podziałowe zostały dokonane w przeszłości.

Oprócz granic, istotne jest także zrozumienie oznaczeń budynków i infrastruktury. Mapy geodezyjne zawierają informacje o drogach, sieciach wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych i innych elementach zagospodarowania terenu. Warto zwrócić uwagę na to, czy mapa przedstawia jedynie istniejące obiekty, czy również te planowane, co ma kluczowe znaczenie przy inwestycjach budowlanych.

Jeśli mapa pokazuje ukształtowanie terenu, można na niej znaleźć poziomice oraz oznaczenia wysokości. Dzięki nim dowiesz się, czy działka jest płaska, czy znajduje się na wzniesieniu. Ma to duże znaczenie, ponieważ nachylenie terenu może zwiększyć koszty budowy i wpłynąć na sposób zagospodarowania działki.

Pamiętaj, aby zapoznać się z legendą dokumentu, która wyjaśnia znaczenie wszystkich symboli i kolorów użytych na mapie, a w przypadku wątpliwości warto skonsultować się z geodetą, który pomoże w interpretacji danych oraz sprawdzi, czy mapa jest aktualna.

Przeczytaj: Numer działki ewidencyjnej - czym jest i jak go ustalić?