Dostęp do drogi publicznej - co oznacza i jak go zapewnić?

Kiedy droga jest drogą publiczną?

Nie każda droga, po której poruszają się ludzie i pojazdy, jest drogą publiczną. Aby została za taką uznana, musi spełnić szereg warunków zawartych w Ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Przede wszystkim działka, na jakiej się znajduje, musi stanowić własność Skarbu Państwa, albo właściwego organu samorządu lokalnego. Sama droga natomiast musi zostać zaliczona do odpowiedniej kategorii:

• drogi krajowe – są one własnością Skarbu Państwa;
• drogi wojewódzkie – stanowią własność samorządu województwa;
• drogi powiatowe – samorządu powiatowego;
• drogi gminne – samorządu gminnego, na którego terenie są położone.

Dodatkowo drogi mogą być ogólnodostępne, lub o ograniczonej dostępności, przy czym ograniczenia te wynikać mogą z ich szczególnej funkcji, na przykład drogi ekspresowe i autostrady dostępne są pod pewnymi warunkami. Co do zasady z dróg publicznych może korzystać każdy, zgodnie z ich przeznaczeniem, z wyjątkami i ograniczeniami, o których wprost mówi ww. Ustawa.

Jak wynika z powyższego, drogi zlokalizowane na terenach prywatnych, osiedlowe, a nawet gminne drogi wewnętrzne, czy ogólnodostępne drogi położone na terenach niebędących własnością odpowiedniego samorządu lokalnego, lecz innych instytucji, nawet publicznych – nie są drogami publicznymi. W razie wątpliwości informacje o tym, czy dana droga jest drogą publiczną, można uzyskać w zarządzie dróg właściwym dla lokalizacji działki, albo w miejscowym urzędzie gminy.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?

Co decyduje o dostępie działki do drogi publicznej?

Definicja pojęcia „dostęp do drogi publicznej” zawarta jest w Ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to „bezpośredni dostęp do tej drogi, albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej”. Dostęp bezpośredni wydaje się oczywisty – to sytuacja gdy działka graniczy z działką drogi publicznej.

Ale uwaga, dostęp ten powinien być również faktyczny. Oznacza to, że jeśli działka znajduje się na wysokiej skarpie i nie ma możliwości wykonania w tym miejscu zjazdu, wtedy, pomimo bezpośredniego graniczenia z drogą, działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Podobnie może być, jeśli działka graniczy bezpośrednio z drogą ekspresową, albo inną drogą wojewódzką, która nie zapewnia dostępu do nieruchomości przylegających za pośrednictwem zjazdu. Wówczas działka musi uzyskać dostęp do innej drogi publicznej, albo do tej drogi, ale za pośrednictwem na przykład sieci dróg wewnętrznych.

Badanie dostępu do drogi publicznej odbywa się w trakcie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości, w sytuacji braku planu miejscowego. Jeśli zatem dla danej działki lub nieruchomości obejmującej kilka działek, taka decyzja została wydana, możemy mieć pewność, że teren posiada dostęp do drogi publicznej. Jeśli istnieje plan miejscowy, możemy zetknąć się z niespodziankami, o których piszemy w dalszej części artykułu.

W serwisie Dzialki360.pl można wygenerować szczegółowy raport o działce, który w sekcji "Dostęp do drogi" przedstawia wszystkie drogi publiczne położone w promieniu 200 m od wskazanego przez siebie terenu. Dane obejmują odległość do drogi, jej numer, kategorię zarządzania, klasę, a także rodzaj nawierzchni. Wyszukaj działkę na mapie, aby uzyskać komplet informacji na jej temat!

Czym jest służebność przejazdu?

Kwestie dotyczące służebności reguluje Kodeks Cywilny. Art. 145 KC „Służebność drogi koniecznej” stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, jej właściciel może zażądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną. Taka służebność może być ustanowiona za wynagrodzeniem dla nieruchomości obciążonych. Strony mogą dojść do porozumienia między sobą i spisać odpowiednią umowę w postaci aktu notarialnego, ale jeśli do porozumienia nie dojdzie, właściciel nieruchomości która nie posiada dostępu do drogi może o ten dostęp wystąpić na drodze sądowej.

Sposób przeprowadzenia drogi koniecznej musi uwzględniać potrzeby nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej, która w umowie określana jest mianem „nieruchomości władnącej”, ale przy tym obciążenie gruntów nieruchomości, przez które droga będzie prowadzić, winno być jak najmniejsze. Służebność stanowi, w myśl Kodeksu Cywilnego, ograniczone prawo rzeczowe. Zapis odnośnie służebności powinien znaleźć się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążanej oraz w dziale I księgi wieczystej nieruchomości władnącej.

Uwaga! Jeśli ustanowiona została służebność osobista przejazdu i przechodu do działki, nie może ona zostać przekazana innemu właścicielowi tej działki, ani żadnej innej osobie. Służebność, aby byłą zbywalna, musi być określona jako „dla każdoczesnego właściciela (…)”.

Przy okazji warto też zauważyć, że drogi publiczne to nie tylko miejsce po którym się przemieszczamy – piechotą, samochodem, czy innymi pojazdami. Bardzo często pod powierzchnią drogi, albo obok niej, ale w pasie drogowym, przebiegają sieci uzbrojenia – wodociągi, kanalizacja, sieci gazowe, elektroenergetyczne, teletechniczne i inne. Sprawdzając zatem, czy nieruchomość, która nie przylega do drogi publicznej ma ustanowioną służebność drogową, dobrze też dowiedzieć się, czy jest ona połączona ze służebnością przesyłu. Jeśli nie, o służebność przesyłu także można wystąpić na drodze polubownej lub sądowej, ale jest to dodatkowy kłopot.

Niespodzianki w planach miejscowych

W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określony może zostać planowany przebieg dróg publicznych oraz lokalizacja zjazdów na przyległe do tych dróg działki. Nie oznacza to, niestety, że drogi te w krótkim czasie rzeczywiście powstaną. Nie zdarza się to często, ale przy niekorzystnym zbiegu okoliczności może dojść do sytuacji gdy działka, przy której zgodnie z planem miejscowym przebiegać będzie w przyszłości droga, w tym momencie dostępu do faktycznie istniejącej drogi nie posiada. Jakakolwiek inwestycja budowlana na takiej działce wymagać będzie albo realizacji założonych planem dróg, albo zmiany plany miejscowego. Tego typu sytuacja to rzadkość, ale analizując pod kątem kupna działkę, która znajduje się na obszarze objętym planem miejscowym, warto mieć świadomość takiej potencjalnej komplikacji.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy w okolicy działki planowana jest droga?

Zjazd z drogi publicznej

Na koniec jeszcze kilka słów o zjazdach z drogi publicznej. Jeśli działka, którą się interesujemy, ma już wybudowany zjazd, sytuacja jest oczywista – ta działka ma prawny i faktyczny dostęp do drogi. Jeśli jednak zjazdu nie ma, nie oznacza to wcale braku dostępu. Może tak być jeśli nikt jeszcze nie przeprowadził procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na lokalizację zjazdu od miejscowego zarządcy drogi. Wtedy trzeba się odwołać do istniejącej dokumentacji, albo wystąpić do zarządu dróg o zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej.

Może jednak być tak, że działka posiada całą dokumentację, może nawet jest częściowo zagospodarowana, ale wygląda, jakby wjazd na nią odbywał się „na dziko”. To nie tak. Zjazdy z drogi publicznej buduje się w sytuacji, gdy droga jest jezdnią o wytyczonych krawędziach. Wiele dróg gminnych w mniejszych miejscowościach, albo na skraju większych miast, nie ma ustalonej krawędzi jezdni. Ba! Niektóre drogi gminne nie mają nawet położonego asfaltu. Trudno wtedy mówić o „budowie” zjazdu. Jego lokalizacja może być wskazana w dokumentach i zjazd istnieje formalnie, ale faktycznie to po prostu „wyjeżdżony” kawałek ziemi. Nie trzeba się tego obawiać. Po prostu w przyszłości, gdy budowana będzie jezdnia z krawędziami, chodnikami i całą infrastrukturą, wtedy zjazd też zostanie wybudowany. Nawet jeśli do tego czasu upłynie wiele lat.

Przeczytaj: Linie energetyczne w pobliżu lub nad działką