Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną - poradnik dla właścicieli działek

Na czym polega dzierżawa gruntu?

Zacznijmy od wyjaśnienia podstawowych pojęć. Istotę umowy dzierżawy wskazano w art. 693 Kodeks cywilnego: polega ona na udostępnieniu działki na czas oznaczony lub nieoznaczony dzierżawcy, który zobowiązuje się do płacenia umówionego czynszu na rzecz wydzierżawiającego – w formie pieniężnej lub w świadczeniach innego rodzaju. W kontekście naszego artykułu mówimy o wybudowaniu i eksploatowaniu na Twoim terenie farmy fotowoltaicznej.

Skąd mam wiedzieć, czy działka spełnia warunki pod farmę fotowoltaiczną?

Kluczową kwestią jest oczywiście powierzchnia działki. Farmy fotowoltaiczne to duże inwestycje, dlatego tereny poniżej 1 ha nie są brane pod uwagę przy chęci ich budowy. Znaczenie ma również klasa gruntu, którą sprawdzisz przede wszystkim w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów. Najlepiej sprawdzą się najniższe klasy, czyli IV, V lub VI. Poza tym, dobrze, aby działka miała dobry dostęp do światła słonecznego – duże zacienienie generowane przez sąsiednie budynki czy wysokie drzewa nie zadziała na Twoją korzyść, choć oczywiście finalną decyzję podejmuje dzierżawca.

Przeczytaj: Działka pod farmę fotowoltaiczną - jakie wymogi musi spełniać?

No dobrze, mam już chętnego dzierżawcę. Co teraz?

Pora na szczegółową weryfikację zainteresowanego inwestora. Rynek farm fotowoltaicznych rozwija się dynamicznie, co oznacza, że pojawiają się zarówno rzetelne firmy, jak i te, które w przyszłości… mogą narobić Ci niemałych zmartwień. Co zatem sprawdzić przed podpisaniem umowy?

1. Historia firmy – zbadaj, jak długo działa na rynku oraz jakie projekty zrealizowała. Zajrzyj też do Krajowego Rejestru Sądowego i sprawdź osoby uprawnione do reprezentacji, a także wysokość kapitału zakładowego. Jeśli potencjalny dzierżawca prowadzi działalność gospodarczą, niezbędne informacje znajdziesz w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (w skrócie: CEIDG).
2. Stabilność finansowa – inwestycja w farmę fotowoltaiczną jest kosztowna, dlatego kluczowe jest posiadanie odpowiedniego zaplecza finansowego. Możesz poprosić o przedstawienie dokumentów finansowych firmy, które potwierdzą jej zdolność do realizacji i utrzymania projektu. Natomiast w Krajowym Rejestrze Zadłużonych upewnisz się, że firma nie ogłosiła upadłości.
3. Referencje – zapytaj o wcześniejsze realizacje. Może uda Ci się samemu dotrzeć do innych właścicieli działek, którzy współpracowali z inwestorem. Dobrym źródłem informacji są również media branżowe i raporty rynkowe, a także media społecznościowe, głównie strony i grupy na Facebooku.
4. Wiedza inwestora – nie bój się sprawdzić, czy kontrahent ma pojęcie na temat wymagań związanych z budową farmy fotowoltaicznej, czy wie, jakie pozwolenia są potrzebne do rozpoczęcia prac itp.

Umowa dzierżawy – na co zwrócić uwagę?

Podpisanie umowy dzierżawy to kluczowy moment. Musi ona być starannie przemyślana, aby była korzystna dla obu stron, dlatego poniżej zebraliśmy kilka najważniejszych kwestii.

1. Okres dzierżawy
   Jak już wspomnieliśmy, umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne są zazwyczaj długoterminowe. Najbezpieczniejsza opcja to zawarcie umowy na 25-29 lat. Dlaczego? Art. 172 Kodeksu Cywilnego przewiduje, że jeśli ktoś korzysta z cudzej nieruchomości w złej wierze przez co najmniej 30 lat, to może uzyskać jej zasiedzenie, czyli prawo własności do tego terenu. Pamiętaj, że po upływie pierwszego okresu zawsze możesz podpisać kolejną umowę na krótszy okres, jednak nigdy nie na więcej niż 29 lat.
2. Wysokość czynszu dzierżawnego i czas jego otrzymywania
   Wynagrodzenie za dzierżawę jest ustalane indywidualnie i zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja działki, jej powierzchnia oraz możliwości produkcyjne farmy fotowoltaicznej. Sprawdź, czy cena netto, o której rozmawialiście przed podpisaniem umowy, nie stała się przypadkiem stawką brutto. Warto również uwzględnić fakt, że kwota, którą otrzymasz teraz, za 10 lat może nie mieć wiele wspólnego z wartością rynkową. W tym celu w umowie należy uwzględnić tzw. klauzulę waloryzacyjną, która odpowiednio zabezpieczy Twoje interesy.
   Osobna kwestia to ustalenie terminu, od którego zaczniesz otrzymywać pieniądze. Zdarza się tak, że inwestorzy zabezpieczają się np. zapisem o 5-letnim dostępie do gruntu i uzależnieniu wypłaty czynszu od rozpoczęcia budowy farmy. A jak wszyscy wiemy, procedury i biurokracja czasem potrafią trwać dość długo, dlatego nie pozwól, aby przez dłuższy czas być i bez pieniędzy, i bez dostępu do działki.
3. Obowiązki stron
   Umowa powinna jasno precyzować obowiązki zarówno właściciela gruntu, jak i inwestora. Należy uwzględnić kwestie związane z dostępem do gruntu, ewentualnym prowadzeniem robót ziemnych, a także zobowiązania związane z konserwacją i utrzymaniem instalacji. Warto również określić, kto będzie odpowiedzialny za utylizację farmy po zakończeniu umowy. Najlepiej, aby był to inwestor. Nie oszukujmy się – koszty związane z usunięciem takich instalacji są spore.
4. Podatki
   Zgodnie z Ustawą o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r., grunty rolne podlegają opodatkowaniu. Jeżeli działka, którą wydzierżawiasz, ma taki status, ale będzie wykorzystana pod budowę farmy fotowoltaicznej, to podatek ten przestaje obowiązywać. Zmiana właściciela ziemi nie ma tu znaczenia – kluczowy jest bowiem cel wykorzystywania terenu.
   Wynagrodzenie z tytułu dzierżawy gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). W zależności od formy opodatkowania, konieczne będzie odpowiednie rozliczenie tych przychodów. Miej również na uwadze, że jako właściciel działki jesteś zobowiązany do regulowania podatku od nieruchomości.
5. Inne opłaty
   Upewnij się, że nie będziesz obciążony dodatkowymi kosztami związanymi z instalacją farmy. Zazwyczaj to kontrahent odpowiada za wszelkie prace budowlane, eksploatacyjne oraz związane z przyłączeniem do sieci energetycznej. Ważne jest również, aby określić, kto ponosi koszty ubezpieczenia farmy i jakie będą procedury w przypadku ewentualnych szkód.
6. Możliwość rozwiązania umowy
   Weź pod uwagę, że mogą zdarzyć się sytuacje, w których wolałbyś szybciej zakończyć umowę. Chodzi np. o brak uregulowania płatności przez dzierżawcę, opóźnienia w realizacji projektu i inne niż ustalone w umowie wykorzystanie gruntu.

O czym jeszcze warto pamiętać?

Nie bój się negocjować zapisów umowy np. w zakresie wyższego czynszu czy korzystniejszych warunków waloryzacji, a przed samym podpisaniem skonsultuj się z prawnikiem, najlepiej specjalizującym się w umowach dzierżawy i nieruchomościach. Pomoże Ci on przeanalizować treść dokumentu i wskazać potencjalne ryzyka. Wszystko po to, aby nic nie umknęło Twojej uwadze i abyś mógł cieszyć się z udanej dzierżawy działki.

Przeczytaj: Nasłonecznienie terenu - jak sprawdzić potencjał solarny działki?