Inwestowanie w działki w kontekście ochrony środowiska przyrodniczego

Znaczenie ochrony środowiska przyrodniczego

Na wstępie chcielibyśmy zauważyć, że ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2022.0.2556 t.j. ze zm.) to nie tylko zakazy i ograniczenia w inwestowaniu. Bezpośrednio z zapisów tej ustawy wynikają także wszelkie kwestie dotyczące ochrony przed hałasem, kontroli jakości powietrza oraz wiele innych zagadnień, które wpływają na życie nas wszystkich. Raporty o terenie dostępne na naszym portalu, tworzone są właśnie w oparciu o dane gromadzone na podstawie tych przepisów.

Ustawa zakłada, że korzystanie ze środowiska przysługuje każdemu z nas, w celu zaspokajania potrzeb osobistych, oraz potrzeb naszych gospodarstw domowych, jak również wypoczynku i sportu. Abyśmy jednak mogli cieszyć się czystym powietrzem, wodą i ziemią jak najdłużej, konieczne jest wprowadzanie pewnych ograniczeń, zwłaszcza dla większych przedsięwzięć, które wykraczają poza zakres powszechnego i zwykłego korzystania z zasobów środowiskowych. Do nich należą między innymi niektóre inwestycje budowlane.

Przeznaczenie terenu w świetle ustawy Prawo ochrony środowiska

Zapisy ustawy Prawo ochrony środowiska stanowią podstawę dla planowania przestrzennego. W oparciu o nie ustala się między innymi obszary stref przemysłowych na terenie gminy oraz zasady dotyczące lokalizowania zakładów, które mogą stwarzać zagrożenie dla ludzi. Szczegółowych informacji na ten temat należy szukać w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Dopóki nie powstaną nowe plany ogólne, można również korzystać z map Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Każda zmiana zagospodarowania terenu związana z prowadzeniem prac budowlanych niesie za sobą konieczność ochrony gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych. Przekształcanie elementów przyrodniczych dopuszczalne jest jedynie w minimalnym zakresie niezbędnym dla realizacji inwestycji, a jeśli ten zakres przekroczy, konieczne staje się naprawienie szkód poprzez kompensację przyrodniczą. Zarówno nowe, jak i przebudowywane obiekty budowlane muszą, przed oddaniem do użytkowania, spełnić wymagania ochrony środowiska określone w ustawie.

Działki na obszarach objętych ochroną przyrody a przepisy ochrony środowiska

Niektóre inwestycje, zwłaszcza przemysłowe oraz obejmujące obszary o większej powierzchni, znajdują się pod “specjalnym nadzorem” na podstawie przepisów Ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U.2023.0.1094 t.j. ze zmianami). Szczegółowy wykaz inwestycji wymagających uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, znajduje się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U.2019.1839 ze zm.). Rozporządzenie obejmuje przede wszystkim obiekty i instalacje przemysłowe, ale nie tylko. Jak wspomnieliśmy w artykule pt. “Działka na obszarze objętym formą ochrony przyrody”, pewne dopuszczalne parametry dla niektórych zamierzeń mogą być inne, jeśli będzie ono realizowane na obszarze objętym ochroną przyrody, a inne, jeśli poza takim obszarem.

• § 3 ust. 1 pkt. 56 ww. Rozporządzenia mówi, że do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się […] centra handlowe wraz z towarzyszącą im infrastrukturą o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż:
• a) 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy,
• b) 2 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. a.

Podobne zapisy określające maksymalną wielkość obszaru zajętego przez inwestycję dotyczą też między innymi ośrodków wypoczynkowych i sportowych, zabudowy usługowej i mieszkaniowej oraz garaży i parkingów. Inne inwestycje znajdują się w wykazie niezależnie od ich wielkości.

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach oraz ocena oddziaływania na środowisko

W sytuacji, gdy inwestycja znajduje się we wspomnianym powyżej wykazie, konieczne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia. Jeśli dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy, jest ona potrzebna jeszcze przed wystąpieniem z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. I tu przydaje się świadomość czy działka, jaką się interesujemy znajduje się na obszarze objętym ochroną przyrody, lub w sąsiedztwie obszaru Natura 2000 – czyli informacja, którą możemy uzyskać z raportu o terenie na portalu Dzialki360.pl. Planując budowę obiektu usługowego czy większą inwestycję mieszkaniową będziemy wiedzieć, na ile przepisy o ochronie przyrody i o ochronie środowiska ograniczą jej wielkość. Aby uzyskać te informacje, znajdź działkę na mapie i pobierz dla niej raport.

Warto też zwrócić uwagę, że Rozporządzenie określa przedsięwzięcia mogące w sposób znaczący oddziaływać na środowisko, z podziałem na takie, które mogą w ten sposób oddziaływać zawsze, albo potencjalnie. Dla tych pierwszych niezbędne jest dodatkowo przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko - sporządzenie tak zwanego raportu środowiskowego - podczas, gdy dla drugich może się on okazać niekonieczny. W postępowaniu zmierzającym do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, właściwy organ bada zarówno charakterystyczne cechy planowanego przedsięwzięcia, jak i warunki środowiskowe w określonym we wniosku terenie i na tej podstawie wydaje postanowienie o obowiązku przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, albo - jeśli istnieje takie prawdopodobieństwo - na obszar Natura 2000.

Postępowania administracyjne związane z uzyskaniem powyższych decyzji czy raportów, są zwykle długotrwałe. Ponieważ przedłużający się proces inwestycyjny wpływa na opłacalność przedsięwzięcia, także i to trzeba wziąć pod uwagę wybierając działkę, na jakiej będziemy realizować nasze zamierzenie.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?