Nieruchomości objęte ochroną zabytków

Ochrona zabytków w przepisach prawa

Aktem prawnym, który definiuje zabytek oraz określa zasady postępowania z nim, jest Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2022.0.840 t.j. ze zm.). Zabytkami są nie tylko nieruchomości, ale także rzeczy ruchome, jednak na potrzeby naszego artykułu zajmiemy się tylko nieruchomościami oraz zespołami nieruchomości. Za zabytki uznawane są te z dzieł ludzkich lub przedmiotów związanych z działalnością człowieka, które stanowią świadectwo minionych epok, bądź ważnych wydarzeń. Z tego powodu posiadają wartość historyczną lub naukową, a często także artystyczną i ich zachowanie leży w interesie społecznym.

Zabytki chronione są przed skutkami upływającego czasu poprzez ich konserwację i prace restauratorskie, czyli działania mające na celu zabezpieczenie i zahamowanie procesu destrukcji, a często także uzupełnianie lub odtwarzanie zniszczonych elementów. Przy zabytkach prowadzi się też badania naukowe i dokumentuje się ich stan. Opieka nad zabytkiem należy do obowiązków jego właściciela i polega przede wszystkim na zapewnianiu warunków umożliwiających powyższe działania. Oznacza to, że właściciel nie musi – a nawet nie może – samodzielnie przeprowadzać remontów, czy podejmować działań konserwatorskich, lecz musi na nie pozwolić, w celu zachowania zabytku w jak najlepszym stanie. Nie wolno mu też niszczyć żadnego z elementów zabytku.

Formy ochrony zabytków

Do zabytków nieruchomych zaliczane są przede wszystkim budynki, określane jako dzieła architektury i budownictwa, w tym budownictwa obronnego. Ale mogą być nimi także obiekty techniki, jak kopalnie, huty, elektrownie, czy inne manufaktury oraz zakłady produkcyjne i przemysłowe. Do rejestrów wpisuje się krajobrazy kulturowe, układy urbanistyczne i ruralistyczne, oraz zespoły zabudowań powiązanych ze sobą. Za zabytki uznawane są cmentarze oraz parki, ogrody i inne formy zaprojektowanej zieleni. Są nimi wreszcie miejsca związane z wydarzeniami historycznymi lub wybitnymi osobami i znaczącymi instytucjami.

Nawet jeśli budynek nie jest indywidualnie wpisany do rejestru zabytków, może się znaleźć na przykład na terenie układu urbanistycznego, który jest zabytkiem. W tej sytuacji ochroną może być objęta sama jego elewacja i dach, albo trakt frontowy, lub inne elementy.

Najwyższe formy ochrony zabytków to wpis do rejestru zabytków oraz wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa. Obiekt może także zostać uznany za pomnik historii, a jeśli zespół zabytków obejmuje większy obszar może zostać utworzony park kulturowy. Zapisy o ochronie obszarów lub obiektów mogą się także znaleźć w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub w decyzjach lokalizacyjnych. W wielu miastach i mniejszych miejscowościach można się także spotkać z Gminną Ewidencją Zabytków. Obiekty wpisane do niej, lecz nieujęte w rejestrze zabytków, nie podlegają tym samym restrykcjom, istnieją jednak wobec nich pewne wytyczne dotyczące zachowania ich w jak najlepszym stanie.

Obowiązki właściciela i finansowanie opieki nad zabytkami (czyli dlaczego warto wiedzieć, czy obiekt jest zabytkiem, zanim się go kupi)

Na właścicielu obiektu będącego zabytkiem nieruchomym ciąży wiele obowiązków, począwszy od zawiadamiania o uszkodzeniach i zagrożeniach dla obiektu, aż po udostępnianie go w celach naukowo-badawczych. W przypadku odmowy udostępnienia, właściwy konserwator zabytków może wydać nakaz jego udostępnienia. Właściciel obiektu winien sporządzić program prac konserwatorskich oraz program zagospodarowania zabytku, który musi następnie uzgodnić z konserwatorem, jeżeli chce dany zabytek użytkować. Oczywiście, nowy nabywca zabytku może posługiwać się programami sporządzonymi przez poprzednich właścicieli i już wcześniej uzgodnionymi – musi się jednak do nich stosować. Obiekty zabytkowe podlegają okresowej kontroli przez pracowników urzędu ochrony zabytków, a konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą przeprowadzenie prac konserwatorskich, jeśli stwierdzone zostanie zagrożenie zniszczeniem lub istotnym uszkodzeniem tego zabytku.

Zgodnie z art. 71 wspomnianej wcześniej ustawy o ochronie zabytków, finansowanie przeprowadzania prac konserwatorskich, restauratorskich oraz innych robót budowlanych przy zabytku spoczywa na osobie lub jednostce posiadającej tytuł prawny do zabytku. Oczywiście można się ubiegać o dotacje celowe na dofinansowanie prac przy zabytku, jednak najpierw konieczne jest sporządzenie kosztorysu tych prac. Wysokość dotacji to 50% nakładów koniecznych, za wyjątkiem zabytków o wyjątkowej wartości historycznej, artystycznej lub naukowej, oraz zabytków, przy których niezbędne są złożone technologicznie prace konserwatorskie lub restauratorskie, a także zabytków, przy których konieczne jest niezwłoczne podjęcie działań. W tych przypadkach dotacja może wynieść 100% nakładów koniecznych.

Przeczytaj: Obszary ochrony archeologicznej

Jak sprawdzić, czy nieruchomość objęta jest ochroną konserwatorską?

Nasz artykuł nie wyczerpuje wszelkich sytuacji opisanych w ustawie, które powodują ograniczenie prawa własności obiektu wpisanego do rejestru zabytków, a jedynie je sygnalizuje. Mamy jednak nadzieję, że to wystarczająca motywacja, by sprawdzić, czy nieruchomość, którą chcemy kupić, nie znajduje się w takim rejestrze, bądź czy niezabudowana działka nie znajduje się w układzie urbanistycznym lub ruralistycznym ujętym w rejestrze. Rejestry zabytków prowadzone przez wojewódzkich konserwatorów zabytków oraz Lista Skarbów Dziedzictwa to oczywiście dane dostępne publicznie i publikowane na stronach tych organów.

O wiele łatwiej jednak posłużyć się serwisem mapowym, takim jak nasze Dzialki360.pl, gdzie po wskazaniu konkretnego miejsca, można zamówić raport o działce. Jednym z elementów naszego raportu jest właśnie informacja o obiektach wpisanych do rejestru zabytków, zarówno na terenie, który interesuje potencjalnego nabywcę, jak i w jego okolicy. Wyszukaj działkę na mapie, aby uzyskać szczegółową analizę terenu również pod tym kątem:

Sąsiedztwo z zabytkiem, o ile nie jest bezpośrednie, samo w sobie nie wpływa na możliwość użytkowania obiektu, ale może zachęcić do sprawdzenia Gminnej Ewidencji Zabytków i uzyskania dodatkowych informacji.

Przeczytaj: Działka na obszarze objętym formą ochroną przyrody