Odrolnienie działki - jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Działka rolna vs. działka budowlana. Czym one się różnią?

O tym, że grunt rolny zostaje w rejestrze gruntów oznaczony jako użytek rolny, z reguły decyduje to, czy jest tam prowadzona uprawa roślin lub hodowla zwierząt. Jednak nie jest to warunek konieczny, bo nawet jeśli na danym terenie nie była prowadzona działalność rolnicza lub teren ten nie nadaje się do upraw, i tak może być on oznaczony jako grunt rolny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP). Z kolei działka budowlana to grunt przeznaczony pod zabudowę, na którym można wznosić budynki mieszkalne, usługowe, przemysłowe lub inne zgodnie z warunkami określonymi w MPZP.

Przeczytaj: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki - co i jak w nim sprawdzić?

Skąd wiedzieć, jakie jest przeznaczenie danego gruntu?

Sam rekonesans w terenie nie będzie wystarczający. Aby dowiedzieć się, jakie jest przeznaczenie konkretnego gruntu, należy zapoznać się z MPZP. Jest to dokument uchwalany przez gminę, który określa przeznaczenie terenów oraz zasady ich zagospodarowania i zabudowy. W przypadku, gdy interesująca Cię działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy dla danej działki (proces ten opisywaliśmy już szczegółowo w jednym z naszych artykułów).

MPZP można sprawdzić w urzędzie gminy lub miasta właściwym dla lokalizacji działki. Plany te są również dostępne online na stronach internetowych urzędów oraz w naszej usłudze „Raport o Działce”. W jednym pliku dostarczamy Ci wszystkie kluczowe informacje na temat danej działki: zagadnienia formalnoprawne, analizy: zasięgu czasu dojścia i dojazdu, ukształtowania i ekspozycji terenu, jego potencjału solarnego, opis ewentualnych zagrożeń i uciążliwości czy wykaz danych z Ewidencji Gruntów i Budynków.

Czy każdą działkę można odrolnić?

Nie. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest znacznie prostsze, jeśli kupujesz ziemię o klasie od IV do VI. Wówczas nie potrzebujesz zgody Ministra Rolnictwa – zezwolenie gminy będzie wystarczające. W przypadku wysokiej klasy gruntów (od I do III) zmiana statusu działki może być znacznie trudniejsza. Miej na uwadze, że możliwość odrolnienia zależy też od samej lokalizacji, bo działki znajdujące się w granicach administracyjnych miast mają większe szanse na odrolnienie niż te położone na terenach wiejskich.

Jak wyłączyć grunt z produkcji rolniczej?

Zanim zaczniesz starać się o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, musisz sprawdzić jego oznaczenie w MPZP. Jeśli okaże się, że teren ten jest przeznaczony pod produkcję rolną, należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP. Wzór tego dokumentu możesz pobrać z internetu. Wpisujesz w nim podstawowe dane osobowe, uzasadniasz wnioskowaną zmianę oraz załączasz do niego aktualną mapę ewidencyjną z zaznaczoną działką. Formalności załatwiasz u wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Bądź cierpliwy w trakcie oczekiwania na decyzję organu, gdyż urząd nie ma określonego prawnie czasu na rozpatrzenie wniosku.

Jeśli decyzja będzie pozytywna, rozpocznie się proces zmiany MPZP. Wiedz, iż to trochę potrwa – rada gminy lub miasta musi bowiem formalnie wprowadzić modyfikacje w akcie prawa miejscowego. Ty, jako inwestor, możesz monitorować ogłoszenia w tej sprawie na stronie internetowej jednostki lub w prasie lokalnej i w razie potrzeby zgłaszać zastrzeżenia. Po zakończeniu wprowadzania zmian w MPZP będziesz mógł przejść do etapu wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej.

Ważne: w przypadku, gdy nieruchomość rolna znajduje się w granicy administracyjnej miasta, nie potrzebujesz urzędowej zgody na zmianę przeznaczenia działki. Natomiast, jeżeli dla Twojej działki w ogóle nie istnieje MPZP, ale posiadasz już decyzję o warunkach zabudowy, to możesz od razu złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.

Zrobisz to w starostwie powiatowym, urzędzie gminy lub miasta, właściwym ze względu na położenie gruntu, pod warunkiem, że jesteś właścicielem gruntu, jego zarządcą lub użytkownikiem (również wieczystym), posiadaczem samoistnym bądź dzierżawcą. Formalności załatwiasz jeszcze zanim zaczniesz użytkować grunt rolniczy w inny sposób tzn. przed otrzymaniem pozwolenia na budowę. Najlepiej jest wcześniej dopytać urzędników, jakie załączniki powinieneś dostarczyć. Wśród wymaganych dokumentów mogą się znaleźć:

• potwierdzenie Twojego tytułu prawnego do nieruchomości np. umowa kupna-sprzedaży,
• wypis z rejestru gruntów,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzja o warunkach zabudowy lub o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu,
• informacja na temat wartości rynkowej tego konkretnego gruntu rolnego,
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych i potwierdzenie dokonania opłaty z tego tytułu.

W ciągu miesiąca, maksymalnie dwóch, otrzymasz decyzję. Będzie ona zawierać szczegółowe informacje o położeniu gruntów podlegających wyłączeniu, powierzchni i klasie gleb. Znajdziesz w niej także jednorazową kwotę należności za trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oraz sumę pomniejszenia tej opłaty, a także wysokość corocznych opłat związanych z wyłączeniem. Dodatkowo urząd może nałożyć obowiązek zdjęcia próchniczej warstwy gleby z wyłączonego gruntu i odpowiedniego jej wykorzystania.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Ile to kosztuje?

Otrzymałeś zgodę na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Świetnie! Teraz pora na regulację zobowiązań finansowych: jednorazowej należności oraz corocznych opłat (licząc od dnia, w którym działka faktycznie przestanie być użytkowana rolniczo). Przy pierwszym wspomnianym wydatku rozpiętość stawek jest dość duża.

Przykładowo: należność za wyłączenie z produkcji rolniczej gleby pochodzenia mineralnego i organicznego, klasy I, wynosi 437 175 zł za 1 ha. Z kolei za 1 ha gleby pochodzenia organicznego, łąk i pastwisk klasy VI, to już 87 435 zł.

Ważne: jeśli cena gruntów inwestycyjnych przewyższa wyliczoną należność, to nie musisz nic płacić z tego tytułu. Natomiast w odwrotnym scenariuszu uiszczasz tylko różnicę między ceną gruntu a należnością. To, co może być uciążliwe dla Ciebie i Twojego portfela, to opłaty roczne, które należy uregulować do 30 czerwca każdego roku przez 10 lat. Wynoszą one 10% pełnej kwoty należności, bez żadnych ulg za wartość gruntu. W przypadku, gdy wyłączenie ma charakter tymczasowy, opłaty te obowiązują przez cały czas trwania wyłączenia (maksymalnie 20 lat).

Samo złożenie wniosku czy wydanie decyzji jest bezpłatne, ale pamiętaj, że dodatkowe koszty mogą pojawić się przy uzyskiwaniu wybranych załączników. Mowa np. o wypisie z ewidencji gruntów i budynków oraz kopii fragmentu mapy ewidencyjnej.

A tak w zasadzie, to dlaczego trzeba za to płacić?

Najprościej mówiąc, opłaty za odrolnienie działki mają na celu zrekompensować szkody wyrządzone w wyniku przekształcenia wysokiej jakości ziemi rolniczej na cel budowlany. Najczęściej jest to decyzja nieodwracalna, dlatego straty są liczone w okresie wieczystym, trwającym 99 lat. Pieniądze wpłacane przez inwestorów są przeznaczane na poprawę warunków produkcji rolniczej: rekultywację gruntów, modernizację prowadzących do nich dróg dojazdowych itp. Założenie jest takie, aby chronić najlepsze ziemie rolnicze, a potencjalnych kupców zachęcać do nabycia tych mniej wartościowych terenów, które można wykorzystać pod budowę bez dodatkowych kosztów.

Czy można w ogóle nie regulować należności i opłat rocznych?

Zwolnienie z opłaty jednorazowej i opłat rocznych występuje w następujących sytuacjach:

• na gruncie rolnym chcesz wybudować dom jednorodzinny o powierzchni do 500 m2 lub budynek wielorodzinny, w którym każdy lokal mieszkalny liczy do 200 m2 (przy czym, jeśli nie zmieścisz się w tych limitach, urzędnicy normalnie naliczą Ci należność oraz opłaty roczne),
• wyłączenie dotyczy gruntu pod zabudową zagrodową i nie przekracza 30% całkowitej powierzchni tego terenu (maksymalnie 500 m2),
• jesteś właścicielem gruntów wyłączonych z produkcji, ale postanawiasz w dalszym ciągu prowadzić gospodarstwo rolne z zabudową zagrodową.

Co zrobić, jeśli zmieniłem zdanie co do sposobu wykorzystania działki?

Życie jest pełne niespodzianek, dlatego załóżmy scenariusz, w którym mimo otrzymania zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, stwierdziłeś, że jednak nie chcesz tego robić. Pamiętaj zatem, że masz prawo zrezygnować w ciągu dwóch lat od uzyskania zgody (w całości i w części) i otrzymania zwrotu wpłaconej należności, proporcjonalnie do powierzchni gruntów, których nie wyłączono z produkcji. Pieniądze trafią na Twoje konto w ciągu trzech miesięcy od zgłoszenia rezygnacji.

Czy za wykorzystywanie gruntów rolniczych bez zezwolenia grozi jakaś kara?

Tak i może być bardzo dotkliwa – mówimy nawet o dwukrotnej kwocie należności. Taka sankcja zostanie naliczona w sytuacji, w której urząd stwierdzi złamanie przepisów. Okres wyłączenia gruntu z produkcji, to, czy było ono trwałe, czy tylko czasowe oraz fakt przywrócenia terenu do jego pierwotnego stanu, nie będą miały dla urzędników żadnego znaczenia.

Przeczytaj również: Rodzaje działek gruntowych - jakie inwestycje są na nich możliwe?