Plan ogólny gminy - najważniejsze informacje

Co wprowadza reforma systemu planowania przestrzennego?

Zacznijmy od tego, że jest to największa reforma w tej branży od 2003 roku, będąca również jednym z kamieni milowych określonych do realizacji w ramach KPO. Efektem obowiązującej od kilku miesięcy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są nowe narzędzia i dokumenty. Jednym z nich jest plan ogólny – schemat zagospodarowania przestrzeni, który do końca 2025 roku musi zostać opracowany dla każdej polskiej gminy. Innym – Zintegrowany Plan Inwestycyjny, będący szczególnym rodzajem planu miejscowego (uchwalany na wniosek inwestora), który ma umożliwić bardziej efektywną realizację dużych projektów deweloperskich.

Oprócz tego uruchomiony zostanie też Rejestr Urbanistyczny. Zapewni on bezpłatny i publiczny dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego. Znajdą się w nim m.in. decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, raporty z konsultacji społecznych oraz rozstrzygnięcia organów nadzoru. Będzie to ważne źródło informacji dla wszystkich zainteresowanych planowaniem przestrzennym.

Plan ogólny gminy – założenia i cele

W opinii ustawodawcy plan ogólny gminy to zwięzłe i ustandaryzowane rozwiązanie, dostępne w formie cyfrowej, które umożliwi łatwe porównanie planów z różnych miejscowości oraz szybką ocenę możliwości inwestycyjnych dla poszczególnych nieruchomości. Jest to narzędzie, które pozwoli gminom zapanować nad chaosem przestrzennym, określając m.in. obszary przyszłego rozwoju gospodarczego, mieszkaniowego oraz ochrony środowiska. Oznacza to, że decyzje dotyczące planu będą miały długoterminowe konsekwencje dla społeczności lokalnej. Dlatego wprowadzono istotne zmiany w zakresie partycypacji społecznej w procesie planowania przestrzennego, mające na celu zwiększenie udziału mieszkańców poprzez poszerzenie zakresu konsultacji społecznych.

Plan gminy będzie składał się z postanowień obligatoryjnych – stref planistycznych i standardów urbanistycznych oraz postanowień fakultatywnych – obszarów zabudowy śródmiejskiej i obszarów uzupełnienia zabudowy. W przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego otrzyma rangę aktu prawa miejscowego i będzie wiążący dla wszystkich mieszkańców na obszarze danej gminy. W efekcie wydawane dokumenty, zarówno plany miejscowe, jak i decyzje dotyczące warunków zabudowy, czyli tzw. „wuzetki”, będą musiały być zgodne z planem ogólnym gminy.

Procedura uchwalania planu w dużym skrócie

Zasady przygotowywania planu określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. W dokumencie tym ujęto regulacje dotyczące stosowania oznaczeń, nazewnictwa i standardów oraz sposobu prezentacji graficznej danych przestrzennych. Ale po kolei!

1. Najpierw rada gminy podejmuje uchwałę o rozpoczęciu sporządzania planu ogólnego. Określa obszar, termin zakończenia prac i sposób konsultacji społecznych. Musi też powiadomić o tym konkretne instytucje i organy.
2. Następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta przystępuje do sporządzenia projektu planu ogólnego i wraz z uzasadnieniem (składa się ono z części tekstowej i graficznej) udostępnia go w rejestrze.
3. Projekt zostaje poddany opinii instytucji państwowych i organów administracji publicznej. Po tym następuje etap uzgodnień.
4. Kolejny krok to konsultacje społeczne, które obejmują różne formy dialogu z mieszkańcami.
5. Na podstawie zgromadzonych opinii wprowadza się ewentualne zmiany do projektu.
6. Finalny projekt planu ogólnego zostaje przedstawiony radzie gminy do uchwalenia, po czym trafia do oceny wojewody.

Czym są strefy planistyczne?

Teren objęty planem ogólnym będzie się składał z tzw. stref planistycznych (obszarów do zagospodarowania według określonych zasad), wśród których wyróżniamy:

• wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
• wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
• wielofunkcyjną z zabudową zagrodową,
• usługową,
• handlu wielkopowierzchniowego,
• gospodarczą,
• produkcji rolniczej,
• infrastrukturalną,
• zieleni i rekreacji,
• cmentarzy,
• górnictwa,
• otwartą,
• komunikacyjną.

Najpierw rada gminy będzie musiała uwzględnić obszary, na których obecne plany zagospodarowania przestrzennego przewidują funkcję mieszkaniową, a także obszary przeznaczone do poszerzenia istniejącej zabudowy.

Gminne standardy pod lupą

Nowe przepisy wprowadzają do planu ogólnego obligatoryjne gminne standardy urbanistyczne oraz fakultatywne gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Pierwsze z wymienionych mają określać m.in. maksymalną intensywność zabudowy, wysokość budynków i udział powierzchni zabudowy. Służy to podniesieniu jakości życia mieszkańców. Drugie będą dotyczyć dostępności do szkół podstawowych, przystanków transportu zbiorowego, aptek, placówek pocztowych, posterunków policji, straży pożarnej czy też obszarów zieleni publicznej.

Przykładowo: odległość działki ewidencyjnej od szkoły podstawowej może wynieść maksymalnie 1500 metrów w mieście, a poza jego granicami – dwa razy więcej. W przypadku terenów zielonych będzie zależna od ich powierzchni, przy czym podkreślić należy, że każda gmina będzie miała swobodę określenia własnych wytycznych dotyczących dostępności infrastruktury społecznej. Warunek? Nie mogą być mniejsze niż 50% podanych w ustawie. Celem wprowadzenia tych standardów jest uniknięcie sytuacji, w których nowe osiedla mieszkaniowe powstają w nieprzystosowanych do tego rejonach.

Kontrowersje wokół reformy planistycznej

Plany ogólne mają zostać sporządzone do końca grudnia 2025 roku, co oznacza, że samorządy otrzymały na realizację tego zadania ok. 2,5 roku (ustawę przyjęto w lipcu, a we wrześniu część przepisów weszła w życie). Przedstawiciele środowisk politycznych, deweloperskich i prawniczych zaczęli przekonywać, że to nierealny termin, że brakuje rąk do pracy i… pieniędzy na realizację zadań (mowa była o 900 mln zł z Krajowego Planu Odbudowy). Teraz koszty sporządzenia planów obciążą budżet gminy, a miejmy na uwadze, iż przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii sami przyznali, że nie doszacowali kosztów tego przedsięwzięcia.

Wróćmy jednak do samego terminu. Kilka miesięcy temu do Sejmu trafił ​​poselski projekt nowelizacji ustawy, który zakładał jego przedłużenie do 31 grudnia 2027 roku. W uzasadnieniu podkreślono, że gminom trudno będzie zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych ze względu na długi czas prac oraz brak wystarczającej liczby urbanistów. Jednakże posłowie Koalicji Obywatelskiej i Polski 2050 – Trzeciej Drogi wykreślili tę poprawkę… z projektu ustawy o przedłużeniu tarcz energetycznych. Zatem 31 grudnia 2025 roku wciąż jest terminem wiążącym.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?