Rodzaje działek gruntowych - jakie inwestycje są na nich możliwe?

Klasyfikacja działek gruntowych w ujęciu prawnym

W Polsce klasyfikacja działek gruntowych opiera się głównie na przepisach zawartych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., a także w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. oraz w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). To właśnie te ostatnie precyzują, jak można zagospodarować konkretny teren, określając jego przeznaczenie, dopuszczalne formy zabudowy oraz warunki, jakie należy spełnić podczas realizacji inwestycji.

1. Działki leśne

Wyróżniamy 6 głównych rodzajów działek gruntowych: leśne, siedliskowe, rolne, inwestycyjne, rekreacyjne i budowlane. Zacznijmy od tych najtańszych gruntów, czyli właśnie działek leśnych. Ustawa z dn. 28 września 1991 r. o lasach precyzuje, iż są to grunty o powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryte lasem lub przeznaczone do produkcji leśnej, mogą także należeć do rezerwatów przyrody czy parków narodowych. Nieraz są one również wykorzystywane na potrzeby gospodarki leśnej – chodzi np. o parkingi turystyczne, miejsca składowania drewna czy drogi leśne. Raczej nie zaskoczy Cię fakt, iż działki leśne są szczególnie cenione ze względu na swoje walory przyrodnicze i w efekcie podlegają ochronie.

Przez wzgląd na restrykcyjne przepisy nie wybudujesz na tych terenach domów mieszkalnych czy obiektów usługowych. Wyjątkiem są budynki i budowle służące gospodarce leśnej, np. leśniczówki, drogi leśne, magazyny sprzętu leśnego czy inne urządzenia niezbędne w działalności leśnej. Poza tym można też wznosić obiekty zapewniające bezpieczeństwo państwa, pełniące funkcje oznakowania nawigacyjnego/geodezyjnego oraz służące ochronie zdrowia.

Efekt? Działki leśne nie pozostawiają zbyt wiele możliwości po stronie inwestora. Oczywiście istnieje opcja ich odlesienia, ale tylko w wyjątkowych przypadkach i przy zgodzie lokalnych władz. Musisz wiedzieć, że taki proces bywa złożony i kosztowny. Nawet jeśli otrzymasz pozwolenie na budowę, licz się z dodatkowymi ograniczeniami, takimi jak przepisy przeciwpożarowe i konieczność zachowania odpowiedniej odległości pomiędzy inwestycją a lasem.

2. Działki siedliskowe (zagrodowe)

Mogłeś zetknąć się z tym określeniem, jeśli szukasz gruntu na terenach wiejskich i podmiejskich. Działki siedliskowe kuszą niską ceną i położeniem, bo często znajdują się w otoczeniu pól, na skrajach lasów lub niedaleko jezior. Są to grunty rolne, na których już znajdują się jakieś zabudowania gospodarstwa rolnego (np. obory, spichlerze) lub będzie można je tam postawić w przyszłości.

Na działkach siedliskowych można wybudować domy mieszkalne, budynki gospodarcze, stajnie, magazyny na plony, a także inne obiekty niezbędne do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Muszą być one jednak związane bezpośrednio z działalnością rolną. Budowa domu na działce siedliskowej jest możliwa pod warunkiem, że inwestor ma status rolnika. Dlatego przed zakupem działki siedliskowej warto sprawdzić, czy spełniasz wymagania dotyczące prowadzenia działalności rolniczej oraz upewnić się, że działka znajduje się w obszarze objętym MPZP, który zezwala na tego typu zabudowę.

3. Działki rolne

Najprościej ujmując: przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej (dokładną definicję znajdziesz w art. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym). Można je wykorzystywać pod uprawy rolne i hodowlę zwierząt, a także budować na nich obiekty związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, takie jak stodoły, obory, magazyny na plony czy szklarnie. Tak jak w przypadku działek siedliskowych, budowa domów mieszkalnych na terenach rolnych jest możliwa jedynie wtedy, gdy jest się rolnikiem.

Na marginesie przypominamy, że znowelizowane przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2019 roku ułatwiają zakup gruntów rolnych osobom, które nie są rolnikami, jeśli działka ma powierzchnię do 1 ha. Muszą się one jednak liczyć z prawem pierwokupu działki przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (w skrócie KOWR) lub dzierżawcę. Tacy właściciele nie są zobowiązani do prowadzenia działalności rolniczej, o ile nie posiadają innych gruntów rolnych. Należy również mieć na uwadze, że sprzedaż działki rolnej, znajdującej się na terenach wiejskich, przed upływem 5 lat od nabycia jest ograniczona, chyba że KOWR wyrazi na to zgodę.

Niemniej, przed zakupem działki rolnej dobrze jest sprawdzić jej klasę bonitacyjną oraz możliwość przekształcenia na działkę budowlaną – może to być istotne w przypadku planów budowy domu.

4. Działki inwestycyjne

Opcja szczególnie atrakcyjna dla deweloperów oraz inwestorów planujących realizację dużych projektów komercyjnych. Są to tereny będące jednym z rodzajów działek budowlanych. Możesz na nich postawić centra handlowe, biurowce, magazyny czy obiekty przemysłowe, oczywiście w zależności od zapisów MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Pamiętaj, że za większymi projektami idą też wyższe koszty nabycia.

Przeczytaj: Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jak uzyskać?

5. Działki rekreacyjne

Ten rodzaj gruntów będzie atrakcyjny dla osób poszukujących lokalizacji odpowiedniej do budowy domku letniskowego lub altany (działki nie muszą być wówczas uzbrojone). Są to bowiem tereny przeznaczone właśnie na cele wypoczynkowe. Zazwyczaj znajdują się w atrakcyjnych turystycznie miejscach: nad jeziorami, w górach lub w pobliżu lasów, ale także w centrach miast – chodzi oczywiście o popularne ROD-y, czyli Rodzinne Ogródki Działkowe.

Budynki letniskowe w obrębie działek rekreacyjnych muszą spełniać określone wymagania m.in. w zakresie wymiarów. Nie można się też w nich zameldować i należy pamiętać, że podatek od nieruchomości jest w ich przypadku wyższy niż dla obiektów mieszkalnych.

6. Działki budowlane

Zaczęliśmy od działek najtańszych, kończymy na najdroższych (według ewidencji gruntów i budynków w działki budowlane wchodzą też opisane już wyżej inwestycyjne). Są to tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, usługową lub inną zgodną z MPZP. Aby działka mogła być uznana za budowlaną, musi spełniać określone kryteria, takie jak odpowiednie wymiary, właściwe cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.

Na działkach budowlanych można zrealizować wiele inwestycji, w tym budowę domów jednorodzinnych, bliźniaków, osiedli mieszkaniowych, a także obiektów usługowych, handlowych czy administracyjnych.

Jak sprawdzić rodzaj konkretnej działki?

Niezastąpionym źródłem informacji jest wspominany już wielokrotnie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a w razie jego braku – Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT). Dowiesz się z niego, jaką część działki możesz zabudować i czy na danym terenie dopuszcza się postawienie domu jednorodzinnego, czy może wyłącznie zabudowę szeregową. Oto, jakie oznaczenia znajdziesz w MPZP:

• ZL – lasy,
• R – tereny rolnicze,
• ZD – tereny ogródków działkowych,
• RM – tereny zabudowy zagrodowej,
• RU – tereny obsługi produkcji rolnej,
• MN – budownictwo jednorodzinne,
• MW – budownictwo wielorodzinne,
• UC – obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw.,
• US – tereny sportu i rekreacji,
• KDW – tereny dróg wewnętrznych,
• U – zabudowa usługowa,
• KD – tereny dróg publicznych,
• ZZ – obszary zagrożone powodzią.

Aby uzyskać MPZP, odwiedź lokalny urząd gminy lub miasta bądź sprawdź, czy nie jest on dostępny na stronie internetowej instytucji. Poza tym możesz też skorzystać z naszej usługi “Raport o Działce”. Jest to kompleksowy dokument, który dostarcza niezbędnych informacji m.in. na temat lokalizacji i wymiarów działki, aspektów formalnoprawnych (w tym właśnie MPZP, pozwolenia na budowę, strefy ochronne itp.), infrastruktury terenu i fizjografii oraz potencjalnych zagrożeń, takich jak ryzyko powodziowe czy obecność uciążliwych obiektów.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed kupnem działki?