Woda na działce - jak sprawdzić, czy działka nie jest zagrożona stagnacją wody?

Jak woda może utrudniać realizację inwestycji budowlanych?

O tym, że woda może być poważnym utrudnieniem, a nawet prowadzić do realnego zagrożenia dla życia ludzi i dla mienia, pisaliśmy na naszym blogu w artykule pt. “Jak sprawdzić, czy działka nie leży na terenie zalewowym?” Dzisiaj o wodzie w nieco mniej dramatycznej odsłonie, czyli o działkach położonych na terenach podmokłych oraz terenach zagrożonych stagnacją wody.

Dlaczego woda stojąca na działce jest problemem, gdy chcemy wybudować dom? Z kilku powodów. Pierwszym z nich jest niestabilne podłoże. Ryzyko osuwania gruntu pojawia się już w trakcie budowy, a posadowienie budynku na tradycyjnych ławach fundamentowych może doprowadzić do nierównomiernego osiadania budynku. Jeśli ten proces będzie przebiegał szczególnie gwałtownie może się nawet pojawić ryzyko uszkodzenia elementów konstrukcyjnych i zawalenia budynku.

Drugim problemem jest zalewanie piwnic, jeśli postawiony został budynek podpiwniczony. Trzeci problem, blisko powiązany, to wilgoć w całym budynku, która może doprowadzić do powstania pleśni i grzybów w miejscach, które nie są dostatecznie dobrze wentylowane. Oczywiście ze wszystkimi tymi problemami można sobie poradzić, o czym w dalszej części artykułu.

Lepiej zapobiegać, czyli jak nie kupić działki na terenie podmokłym...

Jeśli stoimy przed zakupem terenu pod budowę domu, lepiej – pomimo atrakcyjnego otoczenia i niskiej ceny – nie decydować się na kupno działki leżącej na terenie podmokłym. Taką działkę łatwo rozpoznać, choćby po charakterystycznej roślinności, takiej jak wierzby i olchy, gęste wysokie trawy, sitowie i szczaw polski oraz wiele kwiatów łąkowych, jak kaczeńce, firletki, jaskry czy wełnianka o owocach przypominających kłębki włóczki. Jednoznaczną odpowiedź na pytanie o poziom wód gruntowych da oczywiście badanie geotechniczne gruntu. Zgodnie z prawem można je zlecić jeszcze przed kupieniem działki, potrzebna będzie tylko zgoda właściciela gruntu.

...albo na terenie zagrożonym stagnacją wody

Nieco trudniej ocenić, czy działka znajduje się na terenie zagrożonym stagnacją wody. Wahania poziomu wody gruntowej zachodzą w cyklu rocznym, ale także w cyklu wieloletnim. Roczny cykl jest dość oczywisty i łatwy do zauważenia – najwyższy poziom wód gruntowych pojawia się wiosną, po roztopach. W czasie suchego lata ten poziom jest często niski, a teren może się wydawać suchy. O tym trzeba pamiętać kupując działkę latem.

Cykle wieloletnie są znacznie trudniejsze do przewidzenia i związane są z intensywnymi długotrwałymi opadami deszczu w danym roku. Jednak "mokre lato” nie dla każdego terenu oznacza stagnację wody. Konieczne są do tego specyficzne warunki gruntowe i ukształtowanie terenu. Nieprzepuszczalne warstwy gruntu, takie jak gliny i iły, położone dość płytko pod powierzchnią, powodują zatrzymywanie wody. Jeśli dodatkowo nie ma wyraźnego spadku terenu, ta woda może zalegać, aż wyschnie.

Warto wiedzieć, że w takich obszarach występują czasem niewielkie okresowe cieki wodne. Jeśli w pobliżu działki, której zakupem jesteśmy zainteresowani, występują grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolem “W”, powinna zapalić się “czerwona lampka”. Symbol “Wp” oznacza wody powierzchniowe płynące (rzeki i strumienie), “Ws” – wody powierzchniowe stojące (stawy, jeziora itp.), które i tak są widoczne gołym okiem. Symbol “W” natomiast, to rowy śródpolne lub śródleśne, którymi spływa woda w czasie, gdy w okolicy podnosi się poziom wód gruntowych – czyli właśnie w okresach, o których wspomnieliśmy powyżej.

Jak poradzić sobie z wysokim poziomem wód gruntowych na działce?

Jeśli działka jest tak piękna, że nie możemy się jej oprzeć pomimo ryzyka stagnacji wody, sprawa nie jest oczywiście beznadziejna. O ile nie ma innych przeszkód (plan miejscowy, tereny zalewowe, itp.), nawet na działce podmokłej można postawić dom. Wymaga to oczywiście dodatkowych nakładów i dobrego, doświadczonego architekta, który odpowiednio zaprojektuje budynek, a także sprawnej ekipy budowlanej.

Wszelkie działania powinny być przewidziane już na etapie wykonywania projektu budowlanego. Założenie odpowiednich parametrów podłoża, w tym podniesienie jego nośności poprzez zagęszczanie, stabilizację, czy nawet wymianę gruntu, pomoże zapobiec problemom związanym z nierównomiernym osiadaniem budynku. Dom powinien stanąć na płycie fundamentowej, która równomiernie rozłoży obciążenia po całym gruncie. Zaleca się, aby budynek na terenie podmokłym nie był podpiwniczony. Niezbędne jest wykonanie prawidłowej izolacji przeciwwodnej fundamentów.

W zależności od wysokości zwierciadła wód gruntowych, potrzebne może być osuszenie gruntu, które można wykonać na dwa sposoby. Drenaż opaskowy wykonuje się wokół fundamentów. Składa się on z rur drenarskich, studzienki rewizyjnej i płyty drenarskiej, oraz geowłókniny. Za jego pomocą można odprowadzić wodę do studzienek chłonnych, do kanalizacji albo rozprowadzić po tej części działki, gdzie nie ma zabudowy. System odwodnień liniowych sprawdza się w przypadku wody zalegającej na samej powierzchni gruntu, gdyż składa się z korytek przykrytych rusztem, których górny poziom znajduje się zaledwie 5 mm poniżej poziomu terenu.

A co, jeśli woda pojawi się niespodziewanie?

Tereny zagrożone stagnacją wody tym się różnią od terenów podmokłych, że w pewnych okresach mogą wydawać się suche. Postawienie budynku na takim obszarze wiąże się z ryzykiem, że przy projektowaniu, ani w trakcie budowy, nie podejmiemy opisanych wyżej kroków zabezpieczających budynek przed działaniem wód gruntowych. Kilka lat później, podczas deszczowego lata, może się okazać, że do naszej piwnicy dostaje się woda.

Wtedy konieczne będzie zastosowanie pomp i osuszanie budynku – i to jak najszybciej, zanim zaczną się rozwijać niebezpieczne dla zdrowia grzyby i pleśnie. Niezbędne też będzie wykonanie drenażu wokół już istniejących fundamentów. Jest to nieco bardziej skomplikowane niż ułożenie go w trakcie budowy, ale oczywiście wykonalne. Aby uniknąć tego rodzaju kłopotów, warto dokładnie sprawdzić obszar, na jakim znajduje się działka, zanim dokonamy jej zakupu.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed kupnem działki?

‍