Zakup działki budowlanej - formalności i koszty

Umowa, czyli rzecz święta

Raczej nie będzie dla Ciebie zaskoczeniem fakt, iż zakup działki budowlanej wymaga sformalizowania transakcji poprzez umowę zawartą w formie aktu notarialnego. Warto jednak rozważyć podpisanie umowy przedwstępnej, zwłaszcza jeśli potrzebujesz więcej czasu na zgromadzenie środków lub załatwienie formalności związanych z kredytem. Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia umowy ostatecznej w określonym terminie. Daje to zabezpieczenie zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu. Podczas finalizacji zakupu obie strony muszą dostarczyć określone dokumenty, które są niezbędne do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Sprzedający ma obowiązek dostarczyć:

• dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport),
• aktualny odpis z księgi wieczystej (jeśli działka ma ją założoną),
• dokument potwierdzający własność (np. akt notarialny, decyzję administracyjną, postanowienie o nabyciu spadku),
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie o braku obciążeń na działce (jeśli istnieje takie obciążenie, sprzedający musi to ujawnić),
• zaświadczenie o tym, czy nieruchomość znajduje się na obszarze zdegradowanym, rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji (wymagane tylko wtedy, gdy działka w części lub całości jest położona na obszarze rewitalizacji),
• upoważnienie – w przypadku, gdy sprzedający działa w imieniu spółki lub osoby prawnej.

Z kolei nabywca powinien doręczyć:

• dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport),
• umowę kredytową wraz z załącznikami – jeśli zakup odbywa się za pomocą kredytu hipotecznego.
  

Po dostarczeniu tych dokumentów notariusz przygotowuje ostateczny akt notarialny. Warto pamiętać, że umowa przedwstępna również może być zawarta w formie aktu notarialnego, co daje większe zabezpieczenie, szczególnie gdy na zakupie działki bardzo Ci zależy.

Księga wieczysta i prawo własności pod lupą

Księga wieczysta to oficjalny rejestr, w którym zapisywane są informacje o stanie prawnym nieruchomości. Jeśli działka ma założoną księgę wieczystą, podczas transakcji notariusz zadba o to, aby prawo własności zostało przepisane na nabywcę. Wpis do księgi wieczystej jest jednym z ostatnich formalnych kroków, ale niezwykle istotnym, ponieważ to tym sposobem zmiana właściciela działki zostaje ostatecznie potwierdzona.

W przypadku, gdy działka nie posiada księgi wieczystej, nabywca jest zobowiązany do jej założenia. Proces ten również może przeprowadzić notariusz przy okazji sporządzania aktu notarialnego. Przygotowuje on wówczas wniosek o założenie księgi wieczystej oraz dokonanie wpisu prawa własności, który następnie jest przesyłany do odpowiedniego sądu.

Przeczytaj: Sprawdzenie stanu prawnego działki

Jakie są koszty dodatkowe związane z zakupem działki?

Opłata za zakup gruntu to nie wszystko. Poza tym są jeszcze inne koszty, o których warto wiedzieć przed finalizacją transakcji. Poniżej zebraliśmy dla Ciebie te najważniejsze.

Opłaty notarialne

Z reguły spoczywają one na osobie, która kupuje działkę, choć oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by kosztami podzielić się po połowie ze sprzedającym. Opłaty notarialne obejmują tak zwaną taksę notarialną, która jest uzależniona od wartości transakcji. Jako kupujący masz prawo sam wybrać kancelarię notarialną – jest to o tyle istotne, że stawki u poszczególnych usługodawców mogą się różnić nawet o kilkaset złotych, za dokonanie tych samych czynności.

Maksymalne stawki taksy notarialnej są regulowane przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 1473). Tak jak się domyślasz, notariusz może zastosować niższą opłatę, ale oczywiście nie musi tego zrobić. Jednak w tym przypadku zawsze warto spróbować negocjacji, zwłaszcza przy większej wartości działki. Możesz wówczas zyskać nawet do kilkuset złotych.

Opłat notarialnych należy też dokonać za odpis aktu notarialnego (dla jednego wypisu jest to zazwyczaj ok. 6 zł + VAT za stronę) oraz za sporządzenie i złożenie przez notariusza wniosków wieczystoksięgowych.

Opłaty sądowe

Przy zakupie działki opłaty sądowe obejmują 100 zł za założenie nowej księgi wieczystej oraz 150 lub 200 zł za wpis prawa własności, w zależności od podstawy uzyskania własności. Jeśli na nieruchomości ustanowiona zostanie hipoteka, jej wpis kosztuje 200 zł, a wykreślenie po spłacie kredytu – 100 zł. Wszystkich opłat dokonujesz w jednym miejscu, u notariusza, który przekazuje je odpowiednim sądom i urzędom.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Zakup działki budowlanej wiąże się także z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości transakcji. Kupujący uiszcza go w momencie podpisania aktu notarialnego.

Koszty dodatkowe zakupu działki o wartości 200 tys. zł. Przykładowa estymacja

Abyś lepiej mógł sobie zobrazować finalne koszty, poniżej przedstawiamy przykładową kalkulację dla zakupu działki budowlanej o wartości 200 tys. zł (przy założeniu, że nieruchomość posiada już urządzoną księgę wieczystą):

• taksa notarialna od sporządzenia aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł, łącznie 1570 zł + VAT w wys. 23%, a więc 361,10 = 1931,10 zł,
• taksa notarialna od sporządzenia wypisów aktu notarialnego: ok. 150 zł (w zależności od liczby stron i liczby wypisów),
• taksa notarialna za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa własności: 200 zł,
• opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł,
• podatek VAT od wypisów aktu notarialnego i wpisu o prawie własności do księgi wieczystej: 80,50 zł,
• podatek PCC: 4 000 zł.
  —
  Łącznie: ok. 6561,60 zł.

Pamiętaj, że niektóre koszty mogą się różnić w zależności od podejścia notariusza i konkretnych okoliczności, takich jak liczba wypisów aktu notarialnego czy opłaty za założenie księgi wieczystej.

Przeczytaj: Co wpływa na cenę działki budowlanej?